Eu percebi que muitas pessoas têm dificuldade em entender as contas. A origem foi que vi alguém dizendo "o índice de aluguel versus venda, deve ser calculado com base no preço de compra, porque Zhang San e Li Si compraram a mesma casa por preços diferentes, o índice de aluguel versus venda será diferente, pois o retorno é diferente", e havia uma galera concordando nos comentários.

Também vi várias vezes na internet esse tipo de afirmação, o que é bastante engraçado. Uma casa comprada por 1 milhão, que pode alugar por 30 mil por ano, é normal, mas se a casa subir para 10 milhões e ainda assim só puder alugar por 30 mil por ano, aí não é normal, o aluguel deveria chegar a 250 mil ou pelo menos 200 mil por ano para ser considerado normal. Mas se o índice de aluguel versus venda for calculado com base no preço de compra, então continuar alugando por 30 mil por ano ainda seria normal — se uma casa de 10 milhões só aluga por 30 mil por ano, essa casa definitivamente não valeria 10 milhões, porque por que alguém seria tão bobo a ponto de comprar ao invés de alugar?

Alguém diz, eu só considero o que eu mesmo faço, essa casa para mim, com base no custo de compra, gera um retorno de ativos "que eu posso aceitar", e por isso quero mantê-la — pare com isso, não importa qual foi seu preço de compra, ela agora foi vendida por 10 milhões de verdade, não por 1 milhão, isso não pode ser ignorado.

Retorno, sempre é o valor de mercado atual do ativo, o fluxo de caixa que ele pode gerar, porque ele precisa ser comparado ao que você obteria ao vendê-lo e investir em outro lugar. Por exemplo, uma casa de 10 milhões que só gera 30 mil de fluxo de caixa por ano, por que não vendê-la e colocar o dinheiro no banco para ganhar 200 mil ou 300 mil de fluxo de caixa? Só um tolo continuaria alugando, acumulando um fluxo de caixa que, para o ativo atual, quase não existe, e que não consegue nem cobrir a depreciação por uso, envelhecimento e deterioração do imóvel.

Frequentemente ouço pessoas dizendo que, se o preço da casa cair, não é problema para mim, porque comprei há 15 anos, por que me preocupar? E aí? Você comprou há 15 anos, a queda não foi de dinheiro? Uma casa que você comprou por 100 mil, que chegou a 10 milhões, agora vale 4 milhões, e você diz "ainda estou ganhando 4 vezes", isso é enganar a si mesmo — sua classe social original foi elevada, mas agora ela foi puxada para baixo de forma brutal, para onde você vai ganhar esses 600 mil?

Não importa por quanto você comprou, o que você consegue ao vender esse ativo agora é exatamente o valor que ele vale. Você pode sempre fazer duas escolhas: vender ou continuar segurando — continuar segurando equivale a vender e recomprar, portanto, continuar segurando e "estar disposto a comprar" são efeitos equivalentes. Então, se caiu mais da metade, você pode dizer que não foi pego na armadilha? Em algum ano, mês e dia, você realmente tinha 10 milhões.

Quando o preço das casas cai, o aluguel também cai; quando o preço sobe, o aluguel também sobe, apenas com um atraso — o mesmo vale ao contrário: se o aluguel subir bastante, o preço da casa também vai subir junto. Essa ligação só oscila dentro de uma faixa, por exemplo, entre 1,5% e 4%, variando com o mercado imobiliário, o nível da cidade e as flutuações na taxa de juros sem risco, mas dificilmente sai dessa faixa — por quê? Porque quando as pessoas querem morar em uma casa, sempre há duas opções: comprar ou alugar, e elas sempre vão ponderar se é mais vantajoso comprar ou alugar "agora".

Essa é a razão de existir do índice de aluguel versus venda.