يُضاعِف المستثمرون المؤسسيون الذين يمتلكون 350 منزلًا أو أكثر للإيجار السكني لعائلات فردية قوائم ممتلكاتهم منذ 1 فبراير، وذلك عقب سنّ تشريع أميركي جديد للإسكان يحظر عليهم شراء منازل إضافية من هذا النوع. وحتى هذا الشهر، جرى إدراج 9,447 منزلًا للبيع تمثل 3.1 مليار دولار من إجمالي سعر الطلب، ارتفاعًا من 4,166 عقارًا في 1 فبراير، وفقًا لبيانات العقارات الصادرة عن Parcl Labs. يستهدف التشريع مستثمرين يتحكمون في نحو 589,000 منزل، أي 3.9% من أصل 14 مليون منزل للإيجار السكني لعائلات فردية في الولايات المتحدة. لا يفرض الحظر عمليات بيعٍ قسرية للممتلكات المملوكة حاليًا، لكنه يمنع عمليات الشراء المستقبلية ما لم تكن مستوفية لاستثناءات محددة، بما في ذلك مشاريع البناء للإيجار. ويدعم مشرّعون من الحزبين الإجراء، مستندين إلى مخاوف من أن مشتريات المؤسسات النقدية رفعت أسعار المنازل وألحقت ضررًا بمشترين الأفراد الذين يشغلون منازلهم بأنفسهم.
تسارع نشاط البيع لدى المستثمرين
ارتفع عدد المنازل المملوكة للمستثمرين المؤسسيين والمُدرجة للبيع بنسبة 127% خلال الفترة التي تابعتها Parcl Labs. قال Jason Lewris، الشريك المؤسس لدى Parcl Labs: "معدل التغيير في القوائم المعروضة للبيع شيء ينبغي مراقبته". وأضاف: "لن تتحول هذه الأرقام إلى تصرفات فعلية إلا بعد أشهر، بالنظر إلى طول دورة المبيعات، لكنها أسرع مؤشر لقراءة سلوك المؤسسات". حدّد التشريع المستثمرين المؤسسيين بوصفهم من يمتلكون 350 منزلًا أو أكثر، وهو عتبة أقل من المعيار التقليدي في الصناعة البالغ 1,000 منزل. ويُشكل المستثمرون ضمن هذه الفئة نحو 40% من صافي عمليات البيع منذ بداية العام حتى تاريخه.
أكبر الملاك يقودون موجة التصرفات
باع أكبر سبعة مشغّلين للإيجار السكني لعائلات فردية --- Progress Residential وInvitation Homes وAMH وTricon وFirstKey وAmherst وVineBrook --- 3,180 منزلًا إضافيًا أكثر مما اشترَوه منذ 1 يناير. وتمتلك هذه الشركات مجتمعة نحو 400,000 منزل. لدى VineBrook حاليًا ما يقارب 10% من محفظتها مطروحة في السوق، مع قرابة 1,900 منزل تحمل إجمالي سعر طلب يبلغ 285 مليون دولار. وفي حين أن Invitation Homes وAMH، وهما شركتا REIT مدرَجتان للاستئجار السكني لعائلات فردية، لديهما 549 و536 منزلًا للبيع على التوالي. أما Progress Residential، وهي أكبر مالك في القطاع، فلديها 143 عقارًا معروضًا للبيع.
ظهور البناء للإيجار كبديل استراتيجي
يُعيد قياديون في القطاع توجيه رأس المال إلى فئات استثمارية مسموح بها بموجب التشريع الجديد. قال Stephen Scherr، الرئيس المشارك لشركة Pretium، في مقابلة على CNBC ضمن برنامج "Squawk on the Street": "يمكننا شراء البناء للإيجار، وهو عنصر أساسي في الإسكان الجديد. ويمكننا الشراء أيضًا ضمن استثناءات أخرى مختلفة، بما في ذلك مشاريع الإيجار مقابل التجديد، حيث نحسّن مخزون المساكن أو نشتري ضمن برامج تعزيز تملك المنازل، حيث نمنح الناس فرصة للانتقال من المستأجرين إلى الملاك حيثما يريدون". وPretium هي الشركة الأم لـ Progress Residential. بدأت AMH تطوير مشاريع البناء للإيجار في 2017، وأنشأت أكثر من 14,000 منزل للإيجار عبر 180 مجتمعًا. واشترت Invitation Homes مطوّر المنازل ResiBuilt الواقع مقره في أتلانتا في بداية هذا العام. وكتب Chris Nebenzahl، نائب الرئيس لبحث الإيجارات في John Burns Research and Consulting: "تغيرت حالة التمويل بشكل ملموس بعد إزالة تفويض التصرف الإجباري. يمكن للمقرضين الاكتفاء بتقييم [البناء للإيجار] مجددًا، ونبدأ الآن في رؤية حدوث ذلك".
خصومات الأسعار تشير إلى تعديل في السوق
يقدّم البائعون المؤسسيون تخفيضات في الأسعار على العقارات المُدرجة بمعدلات أعلى من السوق الأوسع. على مستوى الولايات المتحدة، تحمل 38.7% من جميع القوائم المعروضة للبيع تخفيضات في السعر، مقابل 54% من العقارات ضمن فئة الإيجار السكني لعائلات فردية المملوكة للمؤسسات والتي تمتلك 350 منزلًا أو أكثر، وفقًا لـ Parcl Labs. ومنذ أوائل مايو، تعمّقت التخفيضات من نحو 3.1% إلى 4% من قيمة الطلب. وقال Lewris في بيان: "بناءً على ما يمكننا معرفةه، وبالنظر إلى أين وصلت أسعار المنازل في الولايات المتحدة، فإن جزءًا من ذلك يُعزى إلى تحولات في الاستراتيجية --- تحصيل قيم مالية مرتفعة من أعلى قيم المنازل في الولايات المتحدة عبر تقليص الأصول الأقل أداءً وإعادة توجيه هذا رأس المال إلى مناطق نمو، مثل البناء للإيجار، على سبيل المثال".
الأسئلة الشائعة
ماذا حظر تشريع الإسكان الأميركي الجديد على المستثمرين المؤسسيين القيام به؟
يحظر التشريع الأميركي الجديد، بعد سنّه، على المستثمرين المؤسسيين المحددين بوصفهم من يمتلكون 350 منزلًا أو أكثر شراء عقارات إضافية للإيجار السكني لعائلات فردية. لا يُجبر الحظر المستثمرين على بيع المنازل التي يمتلكونها حاليًا، لكنه يمنع عمليات الاستحواذ المستقبلية ما لم تكن مستوفية لاستثناءات محددة، بما في ذلك مشاريع البناء للإيجار، ومشاريع الإيجار مقابل التجديد، وبرامج الانتقال إلى ملكية المنازل.
كم عدد المنازل التي يمتلكها المستثمرون المؤسسيون المتأثرون بالحظر حاليًا؟
يتحكم المستثمرون الذين يمتلكون 350 منزلًا أو أكثر في نحو 589,000 عقار للإيجار السكني لعائلات فردية، تمثل 3.9% من أصل 14 مليون منزل للإيجار السكني لعائلات فردية في الولايات المتحدة. ويملك أكبر سبعة ملاك في هذه الفئة مجتمعين نحو 400,000 منزل، وقد باعوا 3,180 عقارًا إضافيًا أكثر مما اشتروه منذ 1 يناير.
