يركّز المستثمرون المؤسسيون على الإسكان الإيجاري متعدد العائلات باعتباره أصلًا يتحوّط ضد التضخم بشكل مستقر، وفقًا لتقارير صادرة عن قطاع الاستثمار المالي الكوري في 25 يوليو. وبينما اكتسبت البنية التحتية تفضيلًا على العقارات التقليدية خلال فترات التضخم المطوّلة، تحظى العقارات متعددة العائلات الآن بتقييمات مرتفعة بوصفها أصولًا تتسم باستقرار يشبه البنية التحتية. ويأتي هذا التحول في وقت يحذّر فيه خبراء من مخاطر الركود التضخمي — تباطؤ اقتصادي مع ارتفاع الأسعار — ما قد يضعف القوة الدفاعية للعقارات السكنية التقليدية. وخفّض صندوق النقد الدولي (IMF) توقعه لنمو الاقتصاد العالمي لعام 2026 من 3.1% إلى 3.0% خلال الأشهر الأخيرة، مستندًا إلى صدمات الطاقة المرتبطة بالحرب بين إيران.
العقارات تواجه هشاشة في بيئة الركود التضخمي
تُعرف العقارات تقليديًا باعتبارها أصلًا يتحوّط ضد التضخم لأن دخل الإيجار يرتفع مع ارتفاع الأسعار. لكن هذه المعادلة لا تنطبق دائمًا على الأسواق الفعلية. عندما يتصاعد التضخم، ترتفع عادةً معدلات الفائدة القياسية في الوقت ذاته. ويؤدي ارتفاع الفوائد إلى دفع معدلات الرسملة (cap rates) للعقارات إلى الأعلى، وهي عامل يخفض قيم الأصول. معدل الرسملة هو مؤشر يقيم عوائد استثمارات العقارات؛ إذ يبيّن مقدار ما يمكن كسبه خلال سنة واحدة من استثمار عقاري تجاري. ويُحسب عبر قسمة صافي دخل سنة واحدة من العقار على سعر الشراء. العقار في موقع جيد وبمخاطر استثمار منخفضة يكون لديه معدل رسملة صغير، بينما العقارات في المناطق النائية أو المناطق عالية المخاطر تُظهر معدلات رسملة مرتفعة. ويعني ارتفاع معدل الرسملة الخاص بعقار معيّن أن سعر هذا العقار قد انخفض. وبعبارة أخرى، قد يكون تأثير زيادة دخل الإيجار للعقار بفعل التضخم أقل من الانخفاض في سعر الأصل الناتج عن ارتفاع معدلات الرسملة، ما يعني أن آثار التحوّط ضد التضخم يمكن أن تُخفَّف بشكل كبير. وتكون وظيفة العقارات كمتحوّط ضد التضخم أكثر فاعلية في مرحلة “المنطقة الذهبية” التي يظهر فيها نمو اقتصادي مع زيادات أسعار مستقرة معًا. في المقابل، في بيئة ركود تضخمي يتزامن فيها تباطؤ النمو مع ارتفاع الأسعار، قد تضعف القوة الدفاعية للعقارات بشكل ملحوظ. وقد حذّر خبراء الاقتصاد الكلي والاستثمار مؤخرًا من مخاطر أن يشهد الاقتصاد العالمي ركودًا تضخميًا. وإذا طالت التوترات العسكرية بين الولايات المتحدة وإيران، فقد تؤدي زيادات أسعار الطاقة إلى توسيع متزامن للتقلبات في الأسعار ومعدلات الفائدة والأسواق المالية. وخفّض صندوق النقد الدولي توقعه العالمي لهذا العام بشكل طفيف بسبب صدمات الطاقة من الحرب بين إيران. وكانت توقعات صندوق النقد الدولي لنمو الاقتصاد العالمي لهذا العام، المعروضة في أبريل، تبلغ 3.1%، قبل أن تُخفض مؤخرًا إلى 3.0%.
الطلب على متعدد العائلات يبقى قويًا بفضل خصائص السلعة الضرورية
تحظى عقارات متعدد العائلات بتقييمات لاستقرار نسبي أعلى مقارنةً بباقي أنواع العقارات. وتُعد وجهة استثمارية استثنائية لأن الحساسية للاقتصاد منخفضة ويمكن توليد تدفقات نقدية مستقرة. أولًا، يُعد متعدد العائلات عقارًا سكنيًا، ما يجعله سلعة ضرورية لا غنى عنها مهما كانت الظروف الاقتصادية. وخلال فترات الركود الاقتصادي لا ينكمش الطلب على السكن بشكل كبير، لذلك يحافظ طلب الإيجارات على خصائص مستقرة. كما أن الظروف السوقية مواتية لمتعدد العائلات. ففي الولايات المتحدة، مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري إلى نحو 7%، تتزايد بسرعة رغبة المستأجرين في اختيار الإيجار بدل شراء منزل مباشر. ووفقًا لشركة الرهن العقاري الحكومية في الولايات المتحدة Freddie Mac، يبلغ متوسط معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا في الولايات المتحدة 6.58%، بزيادة قدرها 0.03 نقطة مئوية عن الأسبوع السابق. وهذه أعلى وتيرة منذ 21 أغسطس من العام الماضي، أي منذ 11 شهرًا. وجاء ذلك عقب تجدد حدة التوترات في منطقة الشرق الأوسط بسبب النزاع المسلح بين الولايات المتحدة وإيران، وتزايد مخاوف التضخم بسبب ارتفاع أسعار النفط الدولية. كما تُظهر عوائد سندات الخزانة الأمريكية — التي تُعد أساسًا لمعدلات الرهن العقاري — اتجاهًا صعوديًا أيضًا. ومع توسع أعباء تكلفة الفائدة مع ارتفاع معدلات الفائدة، تتشكل بنية تنتقل فيها حصة الطلب إلى سوق إسكان الإيجار. ويدعم هذا التحليل توفير تدفقات نقدية مستقرة لأصول متعدد العائلات. ووفقًا لتقرير Bank of America لعام 2026 بعنوان Home Buyer Insights Report، ذكر 58% من المستجيبين أن “ارتفاع أسعار المنازل” هو أكبر عائق أمام تملك المنازل. وقد ارتفع هذا من 46% العام الماضي. كما ذكر 47% من المستجيبين “ارتفاع معدلات الرهن العقاري”، وهي أعلى من 40% في السنة السابقة. ومن العوامل الأخرى التي يركز عليها المستثمرون المؤسسيون مؤخرًا “تكلفة الاستبدال”. فحين يرفع التضخم تكاليف البناء وتكاليف المواد، ترتفع أيضًا تكلفة توفير عقارات سكنية جديدة. وفي هذه الحالة، يمكن للأصول القائمة التي تم تأمينها مسبقًا الاستفادة من أثر ارتفاع القيمة مع زيادة الندرة. وقال أحد مسؤولي مجمع السيولة (LP): “تُقيَّم أصول متعدد العائلات الواقعة في مناطق يقتصر فيها المعروض الجديد بوصفها فئة الأصول التي تحصل على أكبر قدر من الفوائد من ارتفاع تكاليف الاستبدال”، مضيفًا: “كما هو متوقع، انخفضت العوائد المتوقعة لأصول العقارات مقارنةً بالماضي، وتُطرح أيضًا استثمارات الائتمان القائمة على القروض أو نسبة القرض إلى القيمة (LTV) الأقل مخاطرة كبدائل بدلًا من استثمارات الأسهم في العقارات”.
الأسئلة الشائعة
لماذا ينظر المستثمرون المؤسسيون إلى إسكان متعدد العائلات باعتباره تحوّطًا مستقرًا ضد التضخم؟
تُعد عقارات متعدد العائلات عقارًا سكنيًا مصنفًا ضمن السلع الضرورية التي لا غنى عنها بالضرورة بغض النظر عن الظروف الاقتصادية. وخلال فترات الركود الاقتصادي لا ينكمش الطلب على السكن بشكل كبير، لذلك يحافظ طلب الإيجارات على خصائص مستقرة. ويؤدي ارتفاع معدلات الرهن العقاري في الولايات المتحدة (لتصل إلى 6.58% للقروض الثابتة لمدة 30 عامًا اعتبارًا من 25 يوليو) إلى دفع مزيد من الناس لاختيار الإيجار بدل شراء منزل، ما يخلق طلبًا ثابتًا على أصول متعدد العائلات.
كيف يؤثر ارتفاع تكلفة البناء في أصول متعدد العائلات القائمة؟
عندما يرفع التضخم تكاليف البناء وتكاليف المواد، ترتفع تكلفة توفير عقارات سكنية جديدة. وتستفيد أصول متعدد العائلات القائمة المؤمّنة بالفعل من زيادة الندرة ومن مكاسب القيمة النسبية. وتُعد أصول متعدد العائلات الواقعة في مناطق يكون فيها المعروض الجديد محدودًا هي الأكثر استفادة من ارتفاع تكاليف الاستبدال، وفقًا لتقييمات المستثمرين المؤسسيين.
