مبيعات العقارات الفاخرة في مانهاتن لا تزال قوية بعد ضريبة المساكن الثانوية

ظلت مبيعات العقارات الفاخرة في مانهاتن قوية في يونيو، حيث تم توقيع 126 عقدًا لشقق سكنية بقيمة 4 ملايين دولار أو أكثر، ارتفاعًا من 124 خلال نفس الفترة البالغة أربعة أسابيع من العام الماضي، وفقًا لشركة أولشان ريالتي. وجاءت هذه المرونة بعد شهر من موافقة حاكمة نيويورك كاثي هوتشول والهيئة التشريعية للولاية على ضريبة المسكن الثانوي في 27 مايو، وهو إجراء توقع وكلاء العقارات والمطورون أنه سيؤدي إلى انخفاضات فورية في السوق وهروب الثروات إلى فلوريدا. ويعزو الوسطاء استمرار الطلب إلى السيولة الناتجة عن الطروحات العامة الأولية الأخيرة وارتفاع أسعار الأصول، والتي فاقت المخاوف بشأن الضريبة الجديدة على المساكن الثانوية التي تقدر قيمتها من قبل المدينة بأكثر من مليون دولار.

ذكر مجلس العقارات في نيويورك بعد وقت قصير من إقرار الإجراء أن "الضريبة على المساكن الثانوية ستضعف نشاط السوق، وتقلل قيم الممتلكات، وتضر بالتطورات الجديدة، وتضعف اقتصاد المدينة". واستشهد العديد في الصناعة بما أسموه "تأثير مامداني"، في إشارة إلى عمدة مدينة نيويورك زهران مامداني واحتمال هروب الثروات بسبب الضرائب.

مبيعات مانهاتن الفاخرة تحقق أداءً قويًا في يونيو

بلغ متوسط سعر شقة في مانهاتن ثاني أعلى مستوى له على الإطلاق خلال الربع الثاني، مرتفعًا بنسبة 5% على مدار العام الماضي إلى حوالي 2.2 مليون دولار، وفقًا لبراون هاريس ستيفنز. وقفزت مبيعات الشقق السكنية التي تتراوح أسعارها بين 10 ملايين و20 مليون دولار بنسبة 55%، وفقًا لكومباس. وارتفعت مبيعات الشقق السكنية التي تزيد عن 20 مليون دولار بنسبة 33%، مع ارتفاع متوسط أسعار الطلب بنسبة 14%، وفقًا لشركة الوساطة العقارية.

وشملت معاملات يونيو شقة دوبلكس بنتهاوس بقيمة 80 مليون دولار في مبنى سكني جديد بالقرب من ويست فيلدج في مانهاتن، وشقة سكنية في وسط المدينة بقيمة 26 مليون دولار، وشقة تعاونية في الجانب الشرقي العلوي بقيمة 22 مليون دولار. وقالت لورين موس من دوغلاس إليمان، التي لديها إدراج لشقة سكنية بقيمة 17.5 مليون دولار تم توقيع عقد عليها في يونيو: "كمية الأموال الموجودة هناك هائلة. نرى أشياء كبيرة تأتي إلينا كل يوم. إنها تزداد قوة فقط".

أدرج سكوت هوستيس من بارادايم أدفايسوري في كومباس شقة دوبلكس بنتهاوس بقيمة 16.5 مليون دولار في ماديسون سكوير بارك تاور في 8 أبريل. أبدى أحد المشترين اهتمامًا فوريًا لكنه تراجع عندما أعلنت هوتشول عن الضريبة المقترحة بعد أسبوع. بحلول أواخر مايو، مع بدء توضيح تفاصيل الضريبة، عاد المشترون إلى السوق. تم توقيع عقد على البنتهاوس في 6 يونيو.

فرضت ضريبة المسكن الثانوي، المفروضة على المساكن غير الأساسية التي تقدر قيمتها من قبل المدينة بأكثر من مليون دولار، لأول مرة في أبريل، وأقرت في مايو، ودخلت حيز التنفيذ رسميًا هذا الأسبوع. وهي تنطبق على المساكن التي تستوفي معايير الضريبة اعتبارًا من 5 يناير 2026. بينما صرحت هوتشول ومامداني بأن الضريبة ستجمع 500 مليون دولار سنويًا، يقدر مراقب مدينة نيويورك أنها ستجمع حوالي 340 مليون إلى 380 مليون دولار.

انخفاض المخزون يضغط على المشترين وسط تطبيق الضريبة

قال جوناثان ميلر، الرئيس التنفيذي لشركة التقييم والبحوث ميلر صامويل، إن المخزون الفاخر انخفض بنسبة 40% مقارنة بالعام الماضي، وهو الآن عند أدنى مستوى له منذ أن بدأ تتبعه في عام 2004. نقص المخزون يضيف ضغطًا على المشترين في سوق مانهاتن.

لدى مارك باليرمو من دوغلاس إليمان إدراج لشقة بمساحة 4,700 قدم مربع بقيمة 19 مليون دولار في 565 شارع بروم، برج الشقق السكنية الزجاجي الذي شمل مشتروه نجم التنس نوفاك ديوكوفيتش، والمؤسس المشارك لأوبر ترافيس كالانيك، وابنة شقيق الرئيس ماري ترامب. في خريف 2025 وأوائل 2026، جذب الإدراج عدة عروض بنسبة 20% أو 25% أقل من سعر الطلب، وفقًا لباليرمو. ومع ذلك، تمسك المبنى بسعره.

بحلول أواخر الربيع، مع تغلب الأسواق على مخاوف الحرب الإيرانية، والطرح العام الأولي لشركة سبيس إكس وغيره من الطروحات التي أحدثت أحداث سيولة ضخمة، انتعش سوق مانهاتن، حسبما قال الوسطاء. قال باليرمو إنه تلقى "عرضًا قويًا" للشقة البالغة 19 مليون دولار وتم توقيع العقد عليها في نهاية يونيو. بينما رفض التعليق على المشتري، قال إنهم يمتلكون بالفعل وحدة في المبنى وأرادوا التوسع. نظرًا لأن المشتري ليس مقيمًا ضريبيًا أساسيًا في نيويورك، فمن المحتمل أن يكونوا ملزمين بدفع ضريبة المسكن الثانوي.

"أخذ الناس نفسًا، واستقروا في الواقع الجديد، والأذكياء اندفعوا"، قال باليرمو. وأضاف أن المزايدين الآخرين المبكرين على إدراج شارع بروم أغلما أيضًا صفقات على شقق أخرى مؤخرًا - واحدة بقيمة 15 مليون دولار والأخرى بقيمة 17 مليون دولار. وقال إن جميع مشتري القطاع الفاخر في مانهاتن تقريبًا يدفعون نقدًا، بدون رهون عقارية.

نقل الثروة والمشترون النقديون يقودون الطلب في القطاع الفاخر

إلى جانب مكاسب سوق الأسهم والازدهار في قطاع المالية، فإن ما يسمى بنقل الثروة الكبير يدفع أيضًا الطلب في مانهاتن. قال باليرمو إنه يقوم بعدة صفقات فاخرة مع مشترين تحت سن الأربعين يكون الوالدان أو مكتب العائلة أو صندوق الائتمان هو المشتري الأساسي.

"نرى الكثير من الهدايا تأتي من الآباء"، قال. "إذا كنت تحت سن الأربعين وتشتري في مدينة نيويورك، فمن المحتمل أنك لا تكسب ما يكفي للشراء بنفسك."

قال هوستيس إن المشترين فاحشي الثراء يهتمون أكثر بالشراء في الوقت المناسب في دورة السوق بدلاً من دفع ضريبة إضافية. "في الوقت الحالي، يرون أشياء تذهب إلى العقد والأسعار لا تنخفض فيقررون التنفيذ"، قال.

الأسئلة الشائعة

ماذا حدث لمبيعات العقارات الفاخرة في مانهاتن بعد إقرار ضريبة المسكن الثانوي في 27 مايو؟ ظلت المبيعات قوية في يونيو، مع توقيع 126 عقدًا لشقق بقيمة 4 ملايين دولار أو أكثر، ارتفاعًا من 124 خلال نفس الفترة البالغة أربعة أسابيع من العام الماضي، وفقًا لشركة أولشان ريالتي. وبلغ متوسط سعر شقة في مانهاتن ثاني أعلى مستوى له على الإطلاق خلال الربع الثاني، مرتفعًا بنسبة 5% على مدار العام الماضي إلى حوالي 2.2 مليون دولار، وفقًا لبراون هاريس ستيفنز.

ما حجم المخزون المتاح في سوق العقارات الفاخرة في مانهاتن؟ قال جوناثان ميلر، الرئيس التنفيذي لشركة التقييم والبحوث ميلر صامويل، إن المخزون الفاخر انخفض بنسبة 40% مقارنة بالعام الماضي، وهو الآن عند أدنى مستوى له منذ أن بدأ تتبعه في عام 2004.

ما تفاصيل ضريبة المسكن الثانوي في نيويورك؟ الضريبة مفروضة على المساكن غير الأساسية التي تقدر قيمتها من قبل المدينة بأكثر من مليون دولار. تم اقتراحها لأول مرة في أبريل، وأقرت في 27 مايو، ودخلت حيز التنفيذ رسميًا هذا الأسبوع. وهي تنطبق على المساكن التي تستوفي معايير الضريبة اعتبارًا من 5 يناير 2026. بينما صرحت الحاكمة كاثي هوتشول والعمدة زهران مامداني بأن الضريبة ستجمع 500 مليون دولار سنويًا، يقدر مراقب مدينة نيويورك أنها ستجمع حوالي 340 مليون إلى 380 مليون دولار.