Les investisseurs coréens en cryptomonnaies ont augmenté leurs virements vers des biens immobiliers à l’étranger de 61%, à 590,5 millions de dollars en 2024, contre 366,8 millions de dollars en 2023, selon des données de la Banque de Corée transmises à l’Assemblée nationale par le député Lee Yang-soo. Cette hausse traduit une demande croissante de diversification des actifs en dehors des marchés domestiques vers les États-Unis, le Japon et les Émirats arabes unis. Malgré des environnements fiscaux favorables dans des destinations comme Dubaï, les résidents coréens sont soumis à des obligations de déclaration au titre des lois nationales sur le change et l’impôt lorsqu’ils transfèrent des fonds à l’étranger ou acquièrent un bien immobilier à l’étranger.
Des résidents coréens ont viré 590,5 millions de dollars pour de l’immobilier à l’étranger en 2024
Les virements pour l’immobilier à l’étranger réalisés par des résidents coréens ont atteint 590,5 millions de dollars (environ 880,8 milliards de wons) en 2024, soit le montant le plus élevé depuis 625,9 millions de dollars en 2018, d’après des données de la Banque de Corée soumises au membre de la commission des services financiers de l’Assemblée nationale Lee Yang-soo, du Parti du pouvoir populaire. Les États-Unis ont reçu le plus de virements, soit 375,4 millions de dollars (environ 560 milliards de wons) sur 798 transactions, suivis par le Japon avec 77,7 millions de dollars (environ 115,9 milliards de wons) sur 169 transactions, les EAU avec 34,4 millions de dollars (environ 51,3 milliards de wons) sur 215 transactions, et le Canada avec 16 millions de dollars (environ 23,9 milliards de wons).
Un individu dans la trentaine, identifié comme M. A, qui a accumulé des milliards de wons grâce au Bitcoin, a récemment étudié des options pour transférer des actifs vers de l’immobilier à l’étranger après avoir passé en revue des destinations d’investissement au Moyen-Orient et aux États-Unis. M. A a donné la priorité à la compréhension des procédures de déclaration requises pour transférer des fonds à l’étranger avant d’évaluer les prix des biens, en reconnaissant que gagner de l’argent via des actifs virtuels diffère entièrement du transfert d’actifs vers l’étranger.
L’immobilier à Dubaï impose une déclaration fiscale coréenne malgré des avantages fiscaux locaux
Dubaï attire de plus en plus l’attention parmi les destinations d’investissement à l’étranger en raison de charges relativement faibles en matière d’impôt sur le revenu des particuliers, de l’impôt sur les plus-values sur les transactions immobilières individuelles et de l’impôt successoral. La ville autorise la propriété étrangère de biens immobiliers et propose des systèmes de visas de résidence de long terme, ainsi que des infrastructures financières et de transport mondiales. Toutefois, l’absence de certains impôts locaux ne supprime pas les coûts. L’acquisition d’un bien immobilier à Dubaï entraîne des frais d’enregistrement, des commissions de courtage et des frais de délivrance de documents, tandis que les complexes résidentiels haut de gamme comprennent des frais de gestion pour les installations communes et les services de conciergerie. Les investisseurs coréens qui financent des achats en wons subissent des fluctuations du taux de change entre le won et le dirham, indexé sur le dollar, ce qui affecte les rendements réels.
Les avantages fiscaux locaux et les obligations de déclaration pour les résidents coréens restent des sujets distincts. Les résidents coréens qui acquièrent de l’immobilier à l’étranger à Dubaï ou aux États-Unis doivent examiner les procédures de change à l’étranger ainsi que les exigences de déclaration fiscale prévues par le droit national, quelle que soit la destination de l’investissement.
La loi coréenne impose une divulgation de l’immobilier à l’étranger avant le 30 juin chaque année
Les résidents coréens qui acquièrent, détiennent, donnent en location, exploitent ou disposent de biens immobiliers à l’étranger doivent soumettre une « Déclaration d’acquisition, de détention, d’opération d’investissement (location) et de cession de biens immobiliers à l’étranger » au service des impôts compétent pour leur adresse avant le 30 juin de l’année suivante. Ne pas soumettre dans les délais peut entraîner des pénalités.
Avant d’acquérir de l’immobilier à l’étranger, les particuliers qui transfèrent des devises étrangères pour acheter des actifs virtuels sur des bourses d’actifs virtuels à l’étranger peuvent envoyer des montants totalisant 100 000 dollars (environ 150,83 millions de wons) ou moins par an via des institutions financières après vérification de l’identité. Les virements annuels dépassant 100 000 dollars nécessitent d’obtenir une « Confirmation de fonds pour la vente d’un bien immobilier » ou une « Confirmation de l’origine du dépôt » auprès du service des impôts compétent et de la soumettre à l’institution financière.
Déclaration des comptes financiers à l’étranger requise au-delà d’un seuil de 500 millions de wons
Les investisseurs qui détiennent des actifs virtuels sur des bourses à l’étranger doivent déterminer s’ils remplissent les obligations de déclaration des comptes financiers à l’étranger. Les résidents coréens dont les soldes combinés des comptes financiers à l’étranger — y compris dépôts, actions, obligations, fonds, assurance et actifs virtuels — dépassent 500 millions de wons à la fin de chaque mois au cours de l’année doivent déclarer au service des impôts compétent pour leur adresse entre le 1er juin et le 30 juin de l’année suivante.
Le fait de ne pas déclarer des comptes financiers à l’étranger ou de les sous-déclarer entraîne des pénalités de 10% du montant non déclaré ou sous-déclaré, dans la limite maximale de 1 milliard de wons. Si le Service national des impôts demande des éclaircissements sur l’origine des fonds en cas de violation des obligations de déclaration et que la personne concernée ne parvient pas à expliquer ou fournit de fausses explications, une pénalité supplémentaire de 10% s’applique au montant non expliqué ou faussement expliqué.
Les obligations de déclaration varient selon la manière dont les actifs virtuels à l’étranger sont détenus. La déclaration des comptes financiers à l’étranger s’applique aux comptes ouverts auprès d’institutions financières étrangères ou de prestataires de services d’actifs virtuels à l’étranger pour les transactions. Les portefeuilles individuels générés et gérés directement par les particuliers, sans recourir à des prestataires de services de portefeuille à l’étranger, ne sont pas actuellement inclus dans les exigences de déclaration des comptes financiers à l’étranger en vertu de la réglementation existante.
Les particuliers ne doivent pas interpréter leurs portefeuilles personnels comme des zones que les autorités fiscales ne peuvent pas examiner indéfiniment. Le gouvernement étend les dispositifs destinés aux prestataires de services d’actifs virtuels domestiques afin de soumettre des informations sur les transactions individuelles et met en place des cadres d’échange internationaux pour les informations relatives aux échanges à l’étranger. Les investisseurs utilisant plusieurs bourses et des portefeuilles personnels doivent conserver des justificatifs des dates de transaction, des quantités, des parcours de dépôt et de retrait ainsi que des montants convertis en wons.
Le comptable Lee Yong-yeon a déclaré : « Bien que les résidents coréens puissent acquérir de l’immobilier à l’étranger avec des fonds provenant de la vente d’actifs virtuels, ils doivent vérifier les procédures de change et les obligations de déclaration fiscale lorsqu’ils transfèrent des fonds à l’étranger », ajoutant : « L’investissement dans l’immobilier à l’étranger nécessite de gérer non seulement les rendements, mais aussi les circuits de transfert des fonds, les enregistrements des transactions et l’éligibilité à la déclaration des comptes financiers à l’étranger afin de réduire les risques fiscaux inutiles. »
FAQ
Quelle déclaration est requise lorsque des résidents coréens acquièrent de l’immobilier à l’étranger ?
Les résidents coréens qui acquièrent, détiennent, donnent en location, exploitent ou disposent de biens immobiliers à l’étranger doivent soumettre une « Déclaration d’acquisition, de détention, d’opération d’investissement (location) et de cession de biens immobiliers à l’étranger » au service des impôts compétent pour leur adresse avant le 30 juin de l’année suivante. Les virements dépassant 100 000 dollars par an nécessitent d’obtenir des documents de confirmation des fonds auprès du service des impôts avant d’envoyer les fonds via des institutions financières.
Quand les résidents coréens doivent-ils déclarer des comptes financiers à l’étranger détenant des actifs virtuels ?
Les résidents coréens doivent déclarer les comptes financiers à l’étranger si les soldes combinés des dépôts, actions, obligations, fonds, assurance et actifs virtuels dépassent 500 millions de wons à la fin de chaque mois au cours de l’année. La déclaration doit avoir lieu entre le 1er juin et le 30 juin de l’année suivante auprès du service des impôts compétent pour leur adresse. Les portefeuilles individuels gérés directement sans prestataires de services à l’étranger ne sont pas actuellement soumis à cette obligation de déclaration.
