La Commission des services financiers de Corée du Sud a annoncé, le 15, lors d’un point presse présidentiel, des règles plus strictes d’évaluation du revenu des prêts hypothécaires. Les nouvelles mesures ciblent les cas où des employés d’entreprises perçoivent de fortes primes de performance, obligeant les prêteurs à calculer le ratio de service de la dette (DSR) à l’aide d’une moyenne de revenus sur trois ans lorsque les emprunteurs connaissent des hausses soudaines de revenus dues à des facteurs temporaires comme des primes. Le changement de politique répond à des inquiétudes selon lesquelles des salariés de l’industrie des semi-conducteurs, dans des entreprises comme Samsung Electronics et Hynix, recevant des centaines de millions de won de primes pourraient voir les plafonds de crédit hypothécaire augmenter fortement sous les calculs de DSR actuels, ce qui pourrait affecter les prix de l’immobilier.
La FSC introduit une moyenne de revenu sur trois ans pour le calcul du DSR
La Commission des services financiers examine un plan visant à calculer le DSR sur la base d’une moyenne de trois ans lorsque le revenu des emprunteurs augmente soudainement pour des facteurs temporaires tels que des primes de performance. Selon les règles actuelles, le calcul du DSR reflète le total des revenus de l’année en cours, incluant le salaire de base et les primes. Lorsque des revenus exceptionnels sur un seul exercice provenant de primes dépassent la moyenne de 20 %, les prêteurs calculent également en tenant compte du revenu de l’année précédente. La nouvelle mesure répond spécifiquement au récent boom de l’industrie des semi-conducteurs, au cours duquel certains employés de Samsung Electronics et de Hynix ont reçu des primes atteignant des centaines de millions de won. Shin Jin-chang, secrétaire général de la Commission des services financiers, a expliqué lors d’un point presse que la politique vise à « aplanir les revenus qui ont augmenté de façon particulière pendant une période donnée ».
Les institutions financières font face à des exigences de capital plus élevées pour les prêts hypothécaires
La FSC renforce les règles prudentielles de capital afin de réduire les incitations des institutions financières à accorder des prêts hypothécaires. En s’appuyant sur la hausse précédente de la pondération du risque des prêts hypothécaires, passée de 15 % à 20 %, les autorités exigeront des réserves de capital supplémentaires pour les hypothèques à haut risque, incluant les prêts à montants élevés et à DSR élevé, les biens coûteux avec des ratios prêt/valeur élevés, ainsi que les prêts à plusieurs propriétaires. La commission bloque également la demande spéculative d’achat de logements pour dissocier l’immobilier de la finance. Les mesures comprennent le renforcement de la réglementation des prêts pour les propriétaires uniques non-résidents ayant des objectifs spéculatifs, la réduction des ratios de garantie pour les prêts jeonse, et la réalisation d’inspections régulières des pratiques de prêt illégales et inappropriées afin de prévenir une demande spéculative tirée par l’effet de levier.
Plans de réforme de la gouvernance d’entreprise en attente de finalisation
La Commission des services financiers s’est engagée à faire progresser la gouvernance d’entreprise au sein des institutions financières afin d’améliorer l’équité et la transparence. Les réformes prévues incluent un blocage fondamental de la capacité des PDG à s’installer durablement dans les conseils d’administration, ainsi qu’une amélioration des procédures de reconduction. Les mesures renforcent le rôle des investisseurs institutionnels et améliorent la rationalité opérationnelle de la rémunération liée à la performance. Pour les institutions financières mutuelles, les réformes renforcent les exigences de qualification des dirigeants et empêchent le contournement des restrictions de durée via des moyens inappropriés. Le secrétaire général Shin a souligné que « nous finaliserons rapidement le plan d’amélioration » au milieu de retards dans l’annonce des mesures visant à faire avancer la gouvernance.
La FSC prépare également des réponses aux facteurs de risque des marchés financiers afin de maintenir la stabilité du marché. Pour faire face à d’éventuelles hausses du fardeau de remboursement des emprunteurs dues aux fluctuations des taux d’intérêt, les autorités encourageront la conversion vers des prêts hypothécaires à long terme à taux fixe et réduiront les charges financières grâce à des prêts préférentiels pour les propriétaires de petites entreprises et à des baisses de taux d’intérêt pour les emprunteurs à crédit moyen. En prévision d’une volatilité accrue liée à l’inflation et aux changements de politique monétaire des grandes puissances, la commission renforcera les inspections de solidité des institutions financières et améliorera le système de stabilité financière pour répondre aux préoccupations d’insolvabilité.
FAQ
Qu’a annoncé la Commission des services financiers de Corée du Sud le 15 ?
La Commission des services financiers a annoncé, lors d’un point presse présidentiel le 15, des règles plus strictes d’évaluation du revenu des prêts hypothécaires. La nouvelle politique impose aux prêteurs de calculer le ratio de service de la dette en utilisant une moyenne de revenus sur trois ans lorsque les emprunteurs connaissent des hausses soudaines de revenus dues à des facteurs temporaires comme des primes de performance.
Pourquoi la FSC a-t-elle introduit une moyenne de revenus sur trois ans pour les calculs de prêts hypothécaires ?
Le changement de politique répond à des inquiétudes selon lesquelles des employés de l’industrie des semi-conducteurs, dans des entreprises comme Samsung Electronics et Hynix, recevant des centaines de millions de won de primes pourraient voir les limites de prêt hypothécaire augmenter dramatiquement sous les règles de DSR actuelles, ce qui pourrait impacter les prix de l’immobilier. La mesure vise à aplanir les revenus qui ont augmenté de façon particulière pendant des périodes données.
Quelles modifications d’exigences de capital la FSC a-t-elle mises en place pour les prêts hypothécaires ?
La FSC a augmenté la pondération du risque des prêts hypothécaires de 15 % à 20 % et exigera que les institutions financières détiennent des réserves de capital supplémentaires pour les hypothèques à haut risque, y compris les prêts à montants élevés et à DSR élevé.
