Investor institusional menaruh fokus pada perumahan sewa apartemen multi-keluarga (multifamily) sebagai aset lindung nilai inflasi yang stabil, menurut laporan dari industri investasi keuangan Korea pada 25 Juli. Sementara infrastruktur telah mendapat preferensi dibanding real estat tradisional selama inflasi berkepanjangan, properti multifamily kini memperoleh valuasi tinggi sebagai aset dengan stabilitas seperti infrastruktur. Peralihan ini muncul saat para ahli memperingatkan risiko stagflasi—perlambatan ekonomi bersamaan dengan kenaikan harga—yang dapat melemahkan daya defensif real estat konvensional. Dana Moneter Internasional (IMF) menurunkan perkiraan pertumbuhan ekonomi global tahun 2026 dari 3,1% menjadi 3,0% dalam beberapa bulan terakhir, dengan alasan guncangan energi akibat perang Iran.
Real Estat Menghadapi Kerentanan dalam Lingkungan Stagflasi
Real estat secara tradisional dikenal sebagai aset lindung nilai inflasi karena pendapatan sewa naik seiring harga. Namun, hubungan ini tidak selalu berlaku di pasar sebenarnya. Ketika inflasi menguat, suku bunga acuan sering ikut naik secara bersamaan. Kenaikan suku bunga mendorong cap rate real estat ikut naik, yang berperan sebagai faktor penurun nilai aset. Cap rate adalah indikator yang menilai imbal hasil investasi real estat—menunjukkan seberapa besar yang bisa diperoleh dalam satu tahun dari investasi real estat komersial. Cap rate dihitung dengan membagi pendapatan bersih satu tahun dari real estat dengan harga pembelian. Real estat dengan lokasi bagus dan risiko investasi rendah memiliki cap rate kecil, sedangkan properti di wilayah pinggiran atau daerah berisiko tinggi menunjukkan cap rate tinggi. Kenaikan cap rate properti tertentu berarti harga properti tersebut turun. Dengan kata lain, efek kenaikan pendapatan sewa real estat dari inflasi bisa lebih kecil dibanding penurunan harga aset akibat cap rate yang meningkat, sehingga efek pertahanan terhadap inflasi dapat terencerkan secara signifikan. Fungsi lindung nilai inflasi real estat paling efektif pada fase “Goldilocks” saat pertumbuhan ekonomi dan kenaikan harga yang stabil muncul bersamaan. Sebaliknya, dalam lingkungan stagflasi ketika perlambatan pertumbuhan dan kenaikan harga terjadi secara bersamaan, daya defensif real estat dapat melemah secara signifikan. Pakar ekonomi makro dan investasi baru-baru ini memperingatkan risiko bahwa ekonomi global akan mengalami stagflasi. Jika ketegangan militer antara AS dan Iran berlangsung lebih lama, kenaikan harga energi dapat memicu ekspansi volatilitas secara bersamaan pada harga, suku bunga, dan pasar keuangan. IMF sedikit menurunkan prospek ekonomi global tahun ini karena guncangan energi akibat perang Iran. Perkiraan IMF untuk laju pertumbuhan ekonomi global tahun ini yang disampaikan pada April adalah 3,1%, namun baru-baru ini diturunkan menjadi 3,0%.
Permintaan Multifamily Tetap Kuat karena Karakteristik Barang Esensial
Properti multifamily menerima penilaian stabilitas yang relatif tinggi dibanding real estat lainnya. Properti ini dihitung sebagai tujuan investasi yang luar biasa karena sensitivitas ekonomi rendah dan arus kas stabil dapat dihasilkan. Pertama, multifamily adalah real estat hunian, sehingga merupakan barang esensial yang pasti diperlukan apa pun kondisi ekonomi. Saat ekonomi mengalami penurunan, permintaan perumahan tidak menyusut secara signifikan, sehingga permintaan sewa mempertahankan karakteristik yang stabil. Kondisi pasar juga menguntungkan bagi multifamily. Di AS, ketika suku bunga KPR naik hingga sekitar 7%, permintaan yang memilih sewa alih-alih pembelian rumah langsung meningkat dengan cepat. Menurut perusahaan pemerintah AS untuk pembiayaan hipotek, Freddie Mac, rata-rata suku bunga KPR tetap 30 tahun AS sebesar 6,58%, naik 0,03 poin persentase dibanding sepekan sebelumnya. Ini adalah level tertinggi sejak 21 Agustus tahun lalu, 11 bulan lalu. Dampaknya muncul karena meningkatnya kembali ketegangan kawasan Timur Tengah akibat konflik bersenjata antara AS dan Iran, serta meningkatnya kekhawatiran inflasi akibat pemulihan harga minyak internasional. Imbal hasil US Treasury, yang menjadi dasar suku bunga KPR, juga menunjukkan tren kenaikan. Ketika kenaikan suku bunga memperbesar beban biaya bunga, terbentuk struktur di mana permintaan bergeser ke pasar perumahan sewa. Analisis ini mendukung arus kas yang stabil untuk aset multifamily. Menurut Laporan 2026 Home Buyer Insights dari Bank of America, 58% responden menyebut “harga rumah yang tinggi” sebagai penghalang terbesar untuk kepemilikan rumah. Angka ini meningkat dari 46% tahun lalu. Selain itu, 47% responden menyebut “suku bunga KPR yang tinggi”, yang naik dari 40% pada tahun sebelumnya. Faktor lain yang belakangan jadi perhatian investor institusional adalah “replacement cost” (biaya penggantian). Saat inflasi menaikkan biaya konstruksi dan biaya material, biaya penyediaan real estat hunian baru ikut meningkat. Dalam kasus ini, aset yang sudah diamankan sebelumnya dapat menikmati efek kenaikan nilai seiring meningkatnya kelangkaan. Seorang pejabat LP mengatakan, “Aset multifamily yang berada di wilayah dengan pasokan baru yang terbatas dievaluasi sebagai kelas aset yang menerima manfaat terbesar dari kenaikan biaya penggantian,” sambil menambahkan, “Seperti yang diperkirakan, imbal hasil atas aset real estat telah turun dibanding masa lalu, investasi kredit berbasis pinjaman atau loan-to-value (LTV) yang menurunkan risiko juga disebut sebagai alternatif ketimbang investasi ekuitas di real estat.”
FAQ
Mengapa investor institusional memandang perumahan sewa multifamily sebagai lindung nilai inflasi yang stabil?
Properti multifamily adalah real estat hunian yang diklasifikasikan sebagai barang esensial yang pasti diperlukan apa pun kondisi ekonomi. Saat ekonomi mengalami penurunan, permintaan perumahan tidak menyusut secara signifikan, sehingga permintaan sewa mempertahankan karakteristik yang stabil. Kenaikan suku bunga KPR AS (mencapai 6,58% untuk pinjaman tetap 30 tahun per 25 Juli) mendorong lebih banyak orang memilih sewa dibanding pembelian rumah, sehingga permintaan untuk aset multifamily menjadi kuat.
Bagaimana kenaikan biaya konstruksi memengaruhi aset multifamily yang sudah ada?
Ketika inflasi menaikkan biaya konstruksi dan biaya material, biaya untuk menyediakan real estat hunian baru ikut meningkat. Aset multifamily yang sudah diamankan sebelumnya memperoleh kelangkaan yang lebih besar dan apresiasi nilai yang relatif. Aset multifamily yang berada di wilayah dengan pasokan baru yang terbatas menerima manfaat terbesar dari kenaikan biaya penggantian, menurut penilaian investor institusional.
