Pasar kantor Seoul mencatat tingkat kekosongan 4,9% pada kuartal kedua, naik 1,7 poin persentase dari kuartal sebelumnya, sementara rata-rata sewa mencapai rekor ₩40.335 per meter persegi, menurut perusahaan jasa real estat global Colliers. Kenaikan kekosongan dipicu pasokan baru skala besar senilai kira-kira 247.100 meter persegi di delapan gedung di Seoul dan Bundang, yang terkonsentrasi di Central Business District (CBD). Meski kekosongan meningkat, tarif sewa naik 1,6% kuartal-ke-kuartal karena sebagian besar aset yang baru dipasok berkelas utama dengan sewa di atas rata-rata pasar. CBD mencatat pasokan kuartalan terbesarnya sejak Q4 2010, mendorong kekosongan kawasan menjadi 8,4%, sementara Gangnam Business District (GBD) mempertahankan kekosongan rendah 1,5% di tengah permintaan penyewa yang kuat.
Sewa Kantor Seoul Tembus Lebih dari ₩40.000 per Meter Persegi untuk Pertama Kalinya
Sewa nominal rata-rata (tidak termasuk biaya manajemen) di pasar kantor Seoul menembus lebih dari ₩40.000 per meter persegi per bulan untuk pertama kalinya pada kuartal kedua, mencapai ₩40.335. Kenaikan 1,6% kuartal-ke-kuartal terjadi meski kekosongan melebar, karena bangunan kantor utama yang baru selesai menetapkan patokan sewa yang lebih tinggi daripada stok yang ada. Sewa CBD naik 2,0% menjadi ₩42.063 per meter persegi, didorong harga premium pada aset yang baru diserahkan termasuk G1 Seoul (kira-kira 143.000 meter persegi) dan Rene Square (kira-kira 60.000 meter persegi). Kesenjangan antara kekosongan yang meningkat dan sewa yang ikut naik mencerminkan selisih kualitas antara pasokan baru berkelas utama dan persediaan yang lebih lama.
Kekosongan CBD Melompat ke 8,4% karena Pasokan Baru Rekor
Central Business District mencatat tingkat kekosongan 8,4% pada kuartal kedua, naik 3,9 poin persentase dari kuartal sebelumnya, karena delapan gedung dengan total 247.100 meter persegi masuk ke pasar. Ini menandai pasokan kuartalan terbesar di CBD sejak Q4 2010. Pasokan tambahan dijadwalkan untuk sisa tahun, termasuk menara Eul yang direnovasi dan Seyang Building. Konsentrasi penyelesaian baru di CBD kontras dengan aktivitas terbatas di distrik lain, sehingga menciptakan kondisi kelebihan pasokan yang terkonsentrasi di pusat perkotaan.
GBD dan YBD Mempertahankan Level Hunian yang Stabil
Kekosongan Gangnam Business District (GBD) turun 0,2 poin persentase menjadi 1,5% pada kuartal kedua, didukung relokasi aktif antar-distrik termasuk Simons, ABB Korea, dan Bimer. Pasokan baru terbatas berkelas A serta relokasi penyewa masa depan yang telah dikonfirmasi oleh Bithumb dan Craver Corporation diperkirakan akan mempertahankan kondisi pasar yang ketat. Kekosongan Yeouido Business District (YBD) naik 0,2 poin persentase menjadi 2,7% setelah sebagian penyewa keluar dari FKI Tower, termasuk perpindahan AMS Osram ke Seocho-dong di GBD dan relokasi Taesung Asset Management ke Sinseol-dong, Dongdaemun-gu. Namun, permintaan sektor keuangan tetap kuat, dengan perpindahan intra-distrik oleh Lofty Rock Investment, Korea M&A Investment Association, serta perluasan sewa oleh Woori Investment & Securities dan BNK Busan Bank. Perpindahan yang dijadwalkan oleh Korea Trade Insurance Corporation, Prada, dan JustCo diharapkan menjaga kekosongan YBD tetap pada level saat ini.
Pasokan Semester II Terkonsentrasi di Seongsu dan Gangnam
Sekitar 106.500 meter persegi ruang kantor baru dijadwalkan selesai di Seongsu-dong pada paruh kedua tahun ini. GBD akan melihat penyelesaian aset skala kecil tambahan pada periode yang sama. Proyek pipeline jangka panjang meliputi Seoul Station North District, Hyundai Motor Global Business Center (GBC), dan Seoripul Mixed-Use Development, yang diperkirakan masuk ke pasar secara berurutan dan mengubah dinamika pasokan-permintaan di tingkat distrik.
Transaksi Kantor Kuartal II Tembus ₩4,2 Triliun
Total volume transaksi kantor di Seoul dan Bundang mencapai kira-kira ₩4,2 triliun pada kuartal kedua. Kesepakatan terbesar adalah Hana Securities Building di Yeouido, yang dibeli oleh Hana Alternative Investment Asset Management dan Shinsegae Central senilai ₩811,2 miliar setelah Hana Securities menggunakan hak pembelian preferensialnya. Transaksi besar lainnya termasuk G Tower di Guro-dong (₩697,7 miliar), Euljiro 4-ga Eulji Twin Tower West Tower (₩657,0 miliar), dan Orange Center di Sunhwa-dong, Jung-gu (₩350,0 miliar). Seorang perwakilan Colliers menyatakan perubahan pasokan-permintaan di tingkat distrik akan terus berlanjut seiring proyek pengembangan skala besar diserahkan ke pasar secara berurutan.
FAQ
Berapa tingkat kekosongan kantor Seoul pada kuartal kedua?
Pasar kantor Seoul mencatat tingkat kekosongan 4,9% pada kuartal kedua, naik 1,7 poin persentase dari kuartal sebelumnya, menurut data Colliers.
Mengapa sewa kantor Seoul mencapai rekor tinggi meski kekosongan meningkat?
Sewa rata-rata naik menjadi ₩40.335 per meter persegi karena sebagian besar bangunan yang baru dipasok adalah kantor berkelas utama dengan tarif sewa di atas rata-rata pasar yang ada, sehingga mendorong patokan pasar secara keseluruhan meski ruang yang kosong bertambah.
Distrik kantor Seoul mana yang memiliki tingkat kekosongan tertinggi pada Q2?
Central Business District (CBD) mencatat kekosongan tertinggi sebesar 8,4% pada kuartal kedua, didorong oleh sekitar 247.100 meter persegi pasokan baru termasuk G1 Seoul dan Rene Square.
