連邦準備制度は、Heritage State Bank の元最高レンディング責任者（Chief Lending Officer）である James Burns を、2026年7月9日から効力を発する合意命令（consent order）に基づき、米国の銀行業界で働くことを永久に禁じた。規制当局は、Burns が少なくとも 4 件の融資について、不動産評価書を改ざんして実際よりも高い評価額が示されるように承認し、さらに少なくとも 25 回の別の機会において、適切な鑑定士（appraiser）のライセンスがあることを確認しなかったと認定した。違反は約 2016 年に発生したという。禁止は、Burns の行為が、連邦預金保険法（Federal Deposit Insurance Act）第8条に基づき、個人的な不誠実（personal dishonesty）と安全でない銀行慣行（unsafe banking practices）を含んでいたとの認定に基づくもので、Heritage State Bank が 2020年12月1日に Carmi の The First National Bank に合併された後に判明した。
合意命令の下で、Burns は、連邦準備制度および、同意が必要となり得るその他の規制当局から事前に書面による承認を得ない限り、保険付き銀行、銀行持株会社、またはその他の対象となる金融機関において、役員、取締役、従業員、もしくはその他の機関関連当事者として就任することが禁じられている。
Burns は改ざんされた不動産評価書を使って融資を承認していた
Burns は、Heritage State Bank の最高レンディング責任者（Chief Lending Officer）として、1999年から 2020年12月1日に Illinois の同銀行が Carmi の The First National Bank に合併されるまで務めていた。買収銀行がその資産、負債および融資ポートフォリオを引き継いだため、取引後に Heritage State Bank は別個の機関としては存続しなくなった。
最高レンディング責任者として、Burns は、不動産を担保とする第三者向け融資について、鑑定士とその資格が検証されていることを確実にする責任を負っていた。命令によれば、Burns は、元の鑑定書類に記載されている数値よりも高い不動産価値を報告するために変更された鑑定書に支えられた少なくとも 4 件の融資を銀行に承認させた。命令は、書類を実際に物理的に改ざんしたのが誰か、関与した借り手、または影響を受けた融資の総額については特定していない。
水増しされた担保価値は、融資が実際よりも安全に見えるようにすることがある。銀行は一般に、鑑定を使って、どれほどの金額を不動産に対して貸し出す用意があるか、また借り手が債務不履行になった場合にどれほど回収できる可能性があるかを判断する。表示された価値が不動産の実際の価値より高い場合、銀行はより大きな融資を承認したり、差し押さえ時に被り得る損失を過小評価したりする可能性がある。
連邦準備制度は追加で 25 件のライセンス違反を確認
改ざんされた 4 件の鑑定書だけが問題ではなかった。合併前に少なくとも 25 回、Burns は、当該州で現在のライセンスを保有する専門家が作成した鑑定書により、融資および融資更新（loan renewals）が裏付けられていることを確実にしなかったとされる。
連邦準備制度は、その鑑定書にも、Burns が評価額の正確性を疑うべき不一致や不規則性が含まれていたとも述べた。25 件の各鑑定はいずれも、Heritage State Bank を買収した後に The First National Bank of Carmi が新たな鑑定を依頼して作成した数値よりも大幅に上の金額で担保を評価していた。
買収銀行はその後、融資の一部について差し押さえ（foreclosed）に踏み切った。担保が売却されたときの売却代金は、当初の鑑定書に基づく評価額を大きく下回り、その結果 The First National Bank of Carmi は財務上の損失を被った。命令は、失われた総額、差し押さえられた物件の数、また鑑定書類の改ざんに関与した借り手がいたかどうかについては開示していない。
規制当局は個人的な不誠実さと危険な慣行を認定
連邦準備制度は、Burns の行為が、法令または規制違反、信託的義務（fiduciary duty）の違反、ならびに安全でない不健全な銀行慣行（unsafe and unsound banking practices）に当たると結論づけた。さらに、その行為には個人的な不誠実さ（personal dishonesty）が含まれており、Heritage State Bank の安全性・健全性（safety and soundness）に対する故意または継続的な軽視が示されていたともした。
これらの認定により、規制当局は、連邦預金保険法（Federal Deposit Insurance Act）第8条に基づく禁止命令（prohibition order）を課す根拠を得た。こうした命令は、連邦の銀行規制当局が利用できる個人に対する最も深刻な制裁の一つであり、規制対象の金融機関の経営や業務への関与を禁じるものだからである。
Burns は、主張内容を認めも否認もしない形で命令に同意した。正式な通知、証拠に基づく審理、司法上の審査、ならびに和解の根拠・適法性・執行可能性に対するいかなる異議申し立ても放棄した。合意の構造により、本件は争点化された手続きや事実認定を伴う司法判断なしに解決された。
Burns は継続中の調査に協力しなければならない
銀行業務の禁止に加えて、Burns は、Heritage State Bank に所属していた他の人物を対象とする現在または将来の執行措置において、連邦準備制度に協力しなければならない。この義務には、規制当局から求められた情報、証言、書類、記録、その他の証拠の提供が含まれる。
この条項は、連邦準備制度が、命令で説明された融資および鑑定の失敗に、他の元従業員や役職者が関係していたかどうかについての調査を継続する可能性があることを示している。また、和解は、他の規制当局や政府機関が Burns に対して追加の措置を講じることも自由にしている。連邦準備制度は、現在 Board が把握している事実に基づく同一の事項について、今後 Burns をこれ以上追及しないことに合意したが、この制限は他の連邦または州の当局を拘束するものではない。
禁止命令への違反があれば、Burns は追加の民事または刑事上の罰則にさらされる可能性がある。制限は、書面で正式に停止（stayed）、変更（modified）、一時停止（suspended）または終了（terminated）されない限り有効であり続ける。
鑑定管理は銀行の信用リスク管理の中核
本件は、鑑定管理が銀行のリスク管理の中核である理由を示している。不動産の担保は、貸し手がどれほど前倒しで資金を出すか、借り手に提示される条件、そして機関が融資に対して保有する必要がある資本の額を左右することが多い。
鑑定管理が弱いと、借り手が債務不履行になったり、不動産が独立して再評価されたりするまで、損失が見えないまま銀行が損失にさらされる可能性がある。リスクは特に、買収後に顕在化しやすい。買い手が買収した融資ポートフォリオを確認し、未回収の信用の裏付けとなる担保を再評価するからである。
今回の問題は、The First National Bank of Carmi が Heritage State Bank の融資帳簿を引き継ぎ、新たな評価を取得した後に表面化した。これらの評価と、先行する鑑定書との間に生じたギャップは、特定の物件が差し押さえられて売却されたときに、財務上の重要性を帯びた。連邦準備制度の命令（2026年7月9日から有効）は、Burns が後に戻るためのエクスプレスな許可を取得しない限り、彼を規制対象の銀行部門から排除する。
よくある質問
連邦準備制度は James Burns に何を禁じたのですか？
連邦準備制度は、Heritage State Bank の元最高レンディング責任者（Chief Lending Officer）である James Burns が、2026年7月9日から効力を発する合意命令のもとで、米国の銀行業界で働くことを禁じました。Burns は、連邦準備制度および、同意が必要となり得るその他の規制当局から事前に書面による承認を得ない限り、保険付き銀行、銀行持株会社、またはその他の対象となる金融機関において、役員、取締役、従業員、もしくはその他の機関関連当事者として就任することが禁じられています。
なぜ連邦準備制度は James Burns を銀行業務から締め出したのですか？
連邦準備制度は、Burns が少なくとも 4 件の融資を、鑑定人が作成して鑑定書に送付した元の書類に含まれている不動産価値よりも高い不動産価値を示すために改ざんされた不動産鑑定書を用いて承認しており、違反は約 2016 年に発生したと認定しました。さらに少なくとも 25 回において、彼は、物件が所在する州でライセンスを受けた専門家によって作成された鑑定書で融資および更新が裏付けられていることを確実にしなかったとされます。規制当局は、Burns の行為が個人的な不誠実さを含み、Heritage State Bank の安全性・健全性に対する故意または継続的な軽視が示されていると結論づけました。
