明知大学大学院不動産学科の金美潤（Jin Mi-yoon）教授は7月23日、許可と工事着工の縮小により住宅供給のボトルネックが一段と深刻化していると警告した。ソウル・汝矣島のKBS別館で開催された不動産政策の公開討論会で金教授は、2022年以降、許可と工事着工が同時に減少していることが完成量と入居量の減少につながり、最終的に低・中所得世帯の住宅費負担を増やすと述べた。教授は、最も懸念すべき問題は一時的な供給の減少ではなく、住宅供給のつながりが断たれることだと強調した。
2022年以降の住宅供給パイプラインの混乱
金教授は、2022年以降、許可と工事着工が同時に減少しており、将来的に完成量と入居量が減り、既存の取引市場における在庫も減少する結果になると説明した。「これは最終的に、低・中所得世帯の住宅費負担を増やすことにつながります」と金教授は述べた。
教授は、賃借人の信用がチョンセ詐欺事件後に崩壊したことで、非アパートの建設が大幅に減少したと指摘した。「非アパートは、若い単身世帯や新婚世帯にとって重要な住まいの選択肢で、アパートと比べて小さい頭金と月々の家賃で利用できるのに、非アパートが減少したことで住居選択が難しくなっています」と金教授は語った。
金教授は財政支援と規制緩和策を提言
金教授は、いま必要なのは、許可が工事着工につながり、工事着工が完成と入居につながるように住宅供給パイプラインを回復させることだと述べた。教授は、新規建設の供給を後押しするための財政的・税制的支援の拡充に加え、民間の再開発を活性化するための規制緩和を求めた。
「許可、用地取得、工事着工がつながらない環境を改善し、工事に進めることができる量のための支援を優先しなければなりません」と金教授は説明した。「建設費負担や団体間の対立を含め、すべての段階でボトルネックを継続的に管理する必要があります。」
金教授は、床面積比率（容積率）の引き上げのような規制緩和策が実際に供給につながっているかを確認するため、モニタリングが必要だと付け加えた。また、勢い（momentum）をもって供給を十分に進めるための実施体制を整え、入居転換や実需の利用者向けにさまざまな供給タイプを提供する必要があるとも述べた。
金教授は、都市中心部で遊休化・老朽化した建物や敷地を活用する必要が増すにつれ、規制緩和が必要だとした。一方で教授は、均一な緩和よりも選別的な規制緩和の方が重要だと強調した。過度な規制緩和は、むやかな開発への懸念を高めるからだ。
教授はさらに、新規建設とロング（long）期の運営が可能なプロの賃貸事業体を育成すべきだとし、その支援水準に応じた公共の説明責任や入居者保護の義務を課すべきだと述べた。加えて、公的部門の役割は、賃貸供給から手頃な住宅を支える市場クリエイターへと拡大すべきだと金教授は付け加えた。
規制エリアの指定見直しを求める声
金教授は「調整対象地域、投機過熱地域、土地取引許可地域のような規制エリアの有効性を再検討し、客観的基準に基づいて適時に解除が行われるべきです」と述べた。
よくある質問
金美潤教授は7月23日に何について警告しましたか？
明知大学の金美潤教授は7月23日、不動産政策の公開討論会で、許可と工事着工の縮小により住宅供給のボトルネックが一段と深刻化しており、2022年以降の同時減少が完成の減少と低・中所得世帯の住宅費負担の増加につながると警告した。
金教授によれば、なぜ非アパート建設が減少したのですか？
金教授は、チョンセ詐欺事件を受けて賃借人の信用が崩壊したことで、非アパート建設が大幅に減少したと述べた。これにより、アパートと比べて頭金が小さく月々の家賃も低いなど、非アパートを手頃な住まいの選択肢として頼りにする若い単身世帯や新婚世帯で住居選択の難しさが生じた。
金教授は供給ボトルネックに対してどのような政策を勧めましたか？
金教授は、新規建設供給への財政的・税制的支援の拡充、民間の再開発を活性化するための規制緩和、遊休・老朽化した都市部の物件に対する選別的規制緩和、客観的基準に基づく適時の解除を伴う規制エリア指定の再検討を勧めた。
