A Comissão de Serviços Financeiros da Coreia do Sul (FSC) realizou um fórum público sobre política de financiamento imobiliário em 15 de julho, reunindo opiniões sobre regulações de empréstimos hipotecários, financiamento habitacional para jovens e controles do volume total da dívida das famílias. Participantes, incluindo compradores, credores e autoridades locais, pediram o afrouxamento das restrições de crédito, citando a imprevisibilidade da política e critérios que excluem justamente quem mais precisa de financiamento. O fórum ocorre no contexto do compromisso contínuo da FSC de limitar o crescimento da dívida das famílias a 1,5% e fortalecer as regras de capital para hipotecas de alto risco — uma postura que o regulador reiterou em um briefing presidencial recente.
Participantes do fórum exigem alívio regulatório em meio a debate sobre política
O fórum de 15 de julho teve uma apresentação principal de Kim Young-do, pesquisador sênior do Korea Institute of Finance, que propôs uma “taxa de gerenciamento macroprudencial” para regular tanto o volume quanto o preço dos empréstimos. As discussões em painel que se seguiram abordaram concessão de crédito para hipotecas, empréstimos para realocação, financiamento habitacional para jovens e controles do endividamento total das famílias, com especialistas apresentando opiniões divididas sobre abordagens regulatórias.
Compradores e credores reais presentes no fórum demonstraram pedidos unificados de afrouxamento das restrições, em contraste com a divisão do painel de especialistas. A política de financiamento para jovens recebeu críticas por critérios de renda e patrimônio que excluem quem mais precisa de ajuda. As regras de limite para empréstimos hipotecários foram descritas como tendo patamares baixos demais para compradores na faixa dos 20 e 30 anos, gerando uma desigualdade percebida.
Um dirigente da cidade de Seul afirmou: “As áreas que solicitam alívio para empréstimos de realocação não são distritos caros como Gangnam, mas locais com baixa viabilidade do projeto. O mercado de casas geminadas e de habitação multifamiliar entrou em colapso total, e essas áreas abrigam muitos cidadãos comuns e compradores reais — perguntamos como o mercado será retomado”. Empresas de capital pediram o afrouxamento das regras de financiamento de projetos para desenvolvimentos habitacionais em pequena escala e a flexibilização das exigências de garantia de conclusão por empresas fiduciárias. Empresas de construção habitacional relataram dificuldades, apesar de chamadas do governo para aumentar a oferta, citando bloqueios no financiamento hipotecário para compradores.
Alguns participantes argumentaram que os controles de volume total deveriam operar em caráter temporário, enquanto outros defenderam que as regulações devem ser mantidas ou fortalecidas diante das recentes tendências de preços dos imóveis. Também surgiram propostas para ampliar o escopo regulatório para incluir empréstimos familiares e empréstimos privados. Observadores do setor financeiro apontaram que as vozes de compradores reais atuantes no dia a dia talvez não tenham sido representadas de forma suficiente. Um oficial do setor financeiro comentou: “É questionável se as dificuldades enfrentadas por compradores reais foram adequadamente representadas neste fórum.”
Portal on-line recebe 530+ reclamações de políticas de empréstimo em menos de dois dias
O governo abriu um site para coletar contribuições do público antes de um fórum de política imobiliária marcado para o dia 23. Em menos de dois dias, o portal recebeu mais de 530 propostas relacionadas a financiamento habitacional. Uma demanda importante se concentrou no afrouxamento dos controles de volume total para compradores de primeira residência e outros compradores reais.
Críticos afirmam que o gerenciamento do volume total de empréstimos por instituições financeiras prejudica compradores reais que já assinaram contratos, e não tomadores especulativos. Um usuário escreveu: “Planejei minhas finanças com base nas políticas de empréstimo para recém-casados e compradores de primeira residência vigentes a partir de junho deste ano e assinei um contrato de compra, mas, depois, os limites de empréstimo hipotecário encolheram de repente, me forçando a levantar dezenas de milhões de won a mais. A mudança abrupta de política do governo me colocou em risco de perder meu depósito.”
A exigência central dos compradores reais é consistência e previsibilidade de política. No sistema atual de gerenciamento de volume total, os bancos gerenciam seus empréstimos de forma autônoma, enquanto a intensidade regulatória e as condições de volume de cada banco determinam medidas operacionais, como se aceitam empréstimos originados por corretores ou se oferecem seguro de crédito hipotecário (MCI) e garantias de crédito hipotecário (MCG). Como as respostas dos bancos mudam imediatamente não apenas com alterações oficiais de política, mas também com o tom das declarações regulatórias, aplicar medidas de transição ou períodos de carência de forma consistente para compradores reais é difícil.
Alguns críticos rotularam essa abordagem operacional como um “financiamento controlado pelo governo” de facto. Um post afirmou: “O governo pressiona os totais de empréstimos das famílias no meio e no fim do ano, fazendo os bancos interromperem abruptamente a concessão de crédito ou elevarem as taxas repetidamente. As matrículas de MCI e MCG param e recomeçam ciclicamente, fazendo os limites reais de empréstimo despencarem e deixando compradores reais sem conseguir pagar os saldos, resultando em um caos severo e em danos.” O post destacou: “Pare de minar a previsibilidade do mercado sob o pretexto de regulação e de garantir a independência das instituições financeiras nas operações de crédito.”
Essas queixas não são novas. Toda vez que o gerenciamento de volume total cria um “penhasco de concessão de crédito”, volta a crítica sobre prejuízo aos compradores reais e sobre previsibilidade de política. Em 2021, quando autoridades financeiras impuseram controles de volume total de alta intensidade e bancos interromperam empréstimos em grupo e concessões de hipotecas, dezenas de petições apontando problemas nas regras de volume total ganharam atenção.
FSC mantém controles de volume total apesar de críticas de compradores
A FSC anunciou, em seu briefing presidencial mais recente, um plano para gerenciar de forma estável os totais de empréstimos das famílias e fortalecer as regulações de capital para hipotecas de alto risco, continuando a política de separar o setor imobiliário das finanças. Em um briefing relacionado, autoridades disseram que não há plano para aliviar a meta de crescimento da dívida das famílias de 1,5%.
No entanto, o fórum presencial revelou os pedidos de alívio regulatório dos compradores reais, o que significa que a FSC terá de esclarecer sua direção na regulação de empréstimos após o próximo fórum. Os participantes destacaram que as atuais regras de limite de crédito não impõem obstáculos a compradores com caixa que compram imóveis caros, enquanto restringem apenas aqueles que precisam de financiamento.
Fixar o limite do empréstimo em 1,5 bilhão de won fez os preços dos imóveis subirem até esse patamar, aumentando a demanda dos compradores reais por empréstimos. Regras adicionais de capital para casas de alto valor podem ter pouca eficácia sob as condições atuais, que limitam empréstimos a 200 milhões de won para imóveis acima de 2,5 bilhões de won. Outro oficial do setor financeiro comentou: “Políticas direcionadas devem ser mais rígidas onde for necessário, mas áreas como a oferta devem ser flexibilizadas.”
FAQ
O que a Comissão de Serviços Financeiros da Coreia do Sul discutiu no fórum de 15 de julho?
A FSC realizou um fórum público sobre política de financiamento imobiliário em 15 de julho, reunindo opiniões sobre regulações de empréstimos hipotecários, empréstimos para realocação, financiamento habitacional para jovens e controles do volume total da dívida das famílias. Participantes, incluindo compradores, credores e autoridades locais, pediram o afrouxamento das restrições de crédito, citando a imprevisibilidade da política e critérios que excluem justamente quem mais precisa de financiamento.
Por que compradores de imóveis na Coreia do Sul estão criticando as regulações de empréstimos hipotecários?
Os compradores argumentam que o gerenciamento do volume total de empréstimos por instituições financeiras prejudica compradores reais que já assinaram contratos, e não tomadores especulativos. Os críticos citam mudanças abruptas de política que forçam os compradores a levantar mais recursos ou a correr o risco de perder depósitos, e descrevem os patamares dos limites de empréstimo como baixos demais para compradores na faixa dos 20 e 30 anos, criando uma desigualdade percebida.
Qual é a postura atual da FSC sobre controles de dívida das famílias?
A FSC anunciou, em seu briefing presidencial recente, um plano para gerenciar de forma estável os totais de empréstimos das famílias e fortalecer as regulações de capital para hipotecas de alto risco. As autoridades afirmaram que não há plano para aliviar a meta de crescimento da dívida das famílias de 1,5%, mantendo a política de separar o setor imobiliário das finanças.
