O projeto de remodelação da Sindorim D-Cube City, da Aegis Asset Management, começa a meio do mês após garantir 490 mil milhões de won de financiamento do projeto, com uma data-alvo de conclusão para julho do próximo ano. O projeto ultrapassou uma crise de Event of Default (EOD) mais cedo este ano através de negociações de refinanciamento bem-sucedidas que prolongaram os prazos do empréstimo até 19 de maio e, por fim, garantiram novo financiamento em maio. A remodelação transforma o antigo espaço da Hyundai Department Store na 662 Gyeongin-ro, Guro-gu, Seul, num complexo de uso misto que combina espaços comerciais e escritórios, resolvendo os problemas de vacância criados pela saída da department store, ao mesmo tempo que reforça a competitividade do ativo no local, situado em frente à Sindorim Station — um hub planeado para a linha GTX-B com abertura prevista para agosto de 2031.
Aegis Asset Management Converte Antiga Hyundai Department Store em Complexo de Escritórios de Uso Misto
O projeto transforma a localização da antiga Hyundai Department Store dentro da Sindorim D-Cube City num espaço que combina funções comerciais e de escritório. Segundo fontes da indústria de investimento financeiro, a Aegis Asset Management planeia iniciar as obras de remodelação a meio do mês, com conclusão prevista para julho do próximo ano. O edifício remodelado vai operar instalações comerciais nos pisos inferiores (subsolo 2F a piso térreo 1F, parte do subsolo 2F), no edifício anexo e no 6F do edifício principal. O plano inicial para criar a marca de shopping urbano do Grupo Shinsegae, 'Starfield Village', do subsolo 2F ao piso térreo 1F, tornou-se difícil de implementar devido aos pedidos dos residentes para aumentar as percentagens de instalações de retalho e às restrições a alterações no exterior. Os pisos 3 a 5 serão convertidos para uso de escritórios, reforçando a funcionalidade de escritórios. O plano original previa os pisos 2 a 6 como espaço de escritórios, mas as exigências dos residentes por mais instalações de retalho reduziram a proporção destinada a escritórios.
Os novos espaços de escritórios serão construídos em formato de 'ground scraper'. 'Ground scraper' refere-se a um espaço de escritórios com expansão horizontal. Em contraste com 'sky scrapers', em que as pessoas ficam separadas em pisos diferentes em edifícios altos, os ground scrapers utilizam áreas amplas de piso para maximizar a eficiência do trabalho e a colaboração. A área exclusiva por piso de escritório em D-Cube City atinge aproximadamente 4.600㎡ (cerca de 1.400 pyeong). Após a conclusão da remodelação, o espaço disponibilizará instalações de escritórios com padrão global, acomodando mais de 300 trabalhadores por piso. O nome oficial do edifício ainda não foi finalizado. No entanto, é provisoriamente chamado 'Timewalk West', aplicando a marca de escritórios da Aegis Asset Management, 'Timewalk'.
Localização junto à Sindorim Station Preparada para a Abertura da Linha GTX-B em Agosto de 2031
O Timewalk West está localizado diretamente em frente à Sindorim Station. A Sindorim Station serve como estação de transferência das linhas de metro 1 e 2 e é um hub de transporte regional onde está prevista a abertura da linha GTX-B. A localização tem procura abundante residencial e empresarial na sua área de influência. A linha GTX-B começou a ser construída na primeira metade do ano passado, com a construção principal a avançar rumo ao objetivo de abertura de agosto de 2031. Quando a GTX-B abrir, o tempo de viagem de Songdo International City até Sindorim será reduzido para aproximadamente 15 minutos. Sindorim conseguirá absorver a procura de inquilinos de empresas de biotecnologia, tecnologia e tecnologias avançadas localizadas em Songdo. Além disso, prevê-se que o desenvolvimento da Seoul Station e do Yongsan International Business District crie uma cintura de distrito empresarial ligando Seoul Station, Yongsan, Yeouido e Sindorim.
Aegis Garante 490 Mil Milhões de Won de Financiamento do Projeto Após Ultrapassar a Crise de EOD
O projeto de remodelação da instalação de uso misto Sindorim D-Cube City é liderado pelo Timewalk West Corporate Restructuring Real Estate Investment Trust (REIT). O investidor do REIT é o Aegis General Private Real Estate Investment Trust No. 468-2, que detém 76,7% das ações ordinárias e 23,3% das ações preferenciais convertíveis. O REIT possui 6.234㎡ e os seus edifícios acima do solo em 692 Sindorim-dong, Guro-gu, Seul. O REIT assinou um contrato de gestão de ativos com a Aegis Asset Management para investir e operar ativos através de aquisição, gestão, melhoramento e alienação de imóveis, desenvolvimento imobiliário e arrendamento, distribuindo lucros aos acionistas.
O projeto enfrentou dificuldades no início deste ano. As taxas de juro elevadas e a contração do mercado financeiro imobiliário atrasaram o refinanciamento, levantando preocupações de EOD. O REIT divulgou a 20 de fevereiro que ocorreu um incidente financeiro de Event of Default no empréstimo colateralizado de instalações de uso misto Sindorim D-Cube City. O refinanciamento não foi concluído até à data de vencimento do empréstimo existente, 19 de fevereiro, levando ao incumprimento no pagamento do principal e dos juros do empréstimo. Na altura, as preocupações do mercado sobre possíveis atrasos do projeto eram consideráveis. Contudo, o REIT posteriormente chegou a acordo com os credores para alargar o prazo do empréstimo até 19 de maio. O REIT procurou novos arranjos de financiamento utilizando priority beneficiary rights como garantia para reembolsar o principal e os juros do empréstimo existente e assegurar custos essenciais do projeto, acabando por conseguir organizar o PF principal e normalizar o projeto.
No contrato de empréstimo assinado em maio, o REIT garantiu empréstimos de PF no total de 490 mil milhões de won junto de várias instituições financeiras. O vencimento é 19 de janeiro de 2028. A estrutura do empréstimo é composta por um compromisso da Tranche A de 356 mil milhões de won, um compromisso da Tranche B de 120 mil milhões de won e um compromisso da Tranche C de 14 mil milhões de won. A prioridade de reembolso também está definida na ordem da Tranche A, Tranche B, Tranche C. A Special Purpose Company (SPC) Heo Sam Sindorim No. 1 participou como credor da Tranche A e executou um empréstimo de 83 mil milhões de won. Estão a ser emitidos valores mobiliários lastreados em ativos com base neste empréstimo. Para reforçar a capacidade de reembolso dos valores mobiliários lastreados em ativos, a Heo Sam Sindorim No. 1 assinou em maio uma 'Commitment Letter Regarding Private Bond Underwriting and Loan Receivable Purchase' com a Samsung Securities.
Observadores da indústria consideram este projeto como um ponto de viragem que irá restaurar a competitividade da D-Cube City, uma instalação de uso misto representativa no sudoeste de Seul, para além de uma simples remodelação. Foi levantada a possibilidade de se tornar num caso de referência de conversão de grandes vacâncias de retalho em espaços de escritórios. Em particular, a Sindorim Station tem elevado potencial para emergir como um hub-chave para o transporte na Área Metropolitana de Grande Seul quando a linha GTX-B abrir. Um responsável da indústria de investimento financeiro afirmou: "Com a aquisição de PF concluída, a incerteza do projeto ficou substancialmente resolvida", acrescentando: "Quando renascer como um ativo de uso misto que combina instalações comerciais e escritórios, espera-se que a competitividade de aluguer e o valor do ativo aumentem significativamente."
FAQ
P: Qual é o calendário de construção para o projeto de remodelação da Sindorim D-Cube City?
R: Segundo fontes da indústria de investimento financeiro a 13, a Aegis Asset Management planeia iniciar as obras a meio do mês, com data-alvo de conclusão para julho do próximo ano.
P: Como é que a Aegis Asset Management resolveu a crise de Event of Default?
R: O REIT chegou a acordo com os credores para alargar o prazo do empréstimo até 19 de maio, após o vencimento original de 19 de fevereiro. Em maio, o REIT garantiu 490 mil milhões de won em novo financiamento do projeto junto de várias instituições financeiras, com vencimento em 19 de janeiro de 2028, composto por Tranche A (356 mil milhões de won), Tranche B (120 mil milhões de won) e Tranche C (14 mil milhões de won).
P: Quando está prevista a abertura da linha GTX-B na Sindorim Station?
R: A linha GTX-B começou a ser construída na primeira metade do ano passado, com a construção principal a avançar rumo ao objetivo de abertura de agosto de 2031.
