Fundo de Escritório da Kiwoom Amesterdão: o NAV desce 26% com a reavaliação de ativos

Um fundo da Kiwoom Investment Asset Management, que investe em propriedades de escritórios num imóvel em Amesterdão, viu o seu valor patrimonial líquido (NAV) cair 25-26% em 20 de maio, na sequência de uma reavaliação imobiliária. O valor do ativo The Queens Towers recuou para 79 milhões de euros em junho de 2026, o que representa uma descida de 39% face ao preço original de compra de 129,73 milhões de euros. O fundo encontra-se em incumprimento nos pagamentos de liquidação de derivados superiores a 3,57 mil milhões de wones desde 26 de fevereiro de 2025 e enfrenta agora um risco adicional de incumprimento à medida que a sua relação empréstimo-valor (loan-to-value, LTV) se aproxima dos 90%, violando o limite de 75% da cláusula depois de terminar este ano um período de tolerância.

Reavaliações de ativos despoletam queda de 26% do NAV

O fundo Kiwoom Heroes Europe Office Real Estate Investment Trust foi criado em agosto de 2019, com 68 mil milhões de wones em ativos. Uma consultora imobiliária local avaliou The Queens Towers em 79 milhões de euros em junho de 2026, abaixo 39% do preço de compra de 129,73 milhões de euros. Esta reavaliação fez com que o NAV do fundo caísse 25-26% num único dia, a 20 de maio.

O fundo tinha inicialmente promovido retornos anuais de rendas de 6-7% com base numa taxa de ocupação de 99,7-100% e em cerca de 79% dos inquilinos serem a UWV, uma instituição pública do Ministério dos Assuntos Sociais dos Países Baixos. O período inicial de confiança de 5 anos e 6 meses foi prorrogado para 10 anos e 6 meses após uma reunião de detentores de unidades em agosto de 2024.

Incumprimento de LTV aumenta risco de incumprimento após terminar período de tolerância

O montante total do empréstimo do fundo é de 70,805 milhões de euros a uma taxa fixa de juros anual de 5,52%, com pagamentos trimestrais de 177.500 euros e o saldo em dívida devido na maturidade a 4 de setembro de 2026. O contrato de empréstimo estipula que exceder um LTV de 75% desencadeia um evento de incumprimento.

Uma cláusula de dispensa de LTV isentou o fundo deste requisito até 1 de janeiro de 2026. Em julho de 2024, o LTV situava-se em 83,1% com base no valor avaliado. Com a queda atual do valor do ativo, o LTV estimado aproxima-se dos 90%. O período de tolerância expirou e a violação da cláusula de LTV cria risco de incumprimento.

Incumprimento na liquidação de derivados mantém-se desde fevereiro de 2025

O fundo entrou em estado de incumprimento relativamente às obrigações de liquidação de derivados. Ocorreu uma violação dos limites de avaliação do risco de negociação de derivados ao abrigo da lei dos mercados de capitais devido à queda do valor do ativo. O fundo efetuou transações de compensação, resultando numa obrigação de pagamento de liquidação de aproximadamente 3,57 mil milhões de wones a 26 de fevereiro de 2025.

As disposições de “cash trap” congelaram os rendimentos operacionais em contas de gestão do mutuante sénior, eliminando o dinheiro disponível para pagamentos de liquidação. O pagamento de liquidação continua por liquidar, com juros de mora de 9% ao ano a acumular-se sobre a dívida. Um representante da Kiwoom Investment Asset Management confirmou que o pagamento de liquidação continua por liquidar.

Tentativas de venda de ativos bloqueadas por baixas avaliações

A Kiwoom Investment Asset Management tentou vender ativos no final de 2023. Duas instituições ofereceram 50-60 milhões de euros, menos de metade do preço de compra. A empresa suspendeu o processo de venda, afirmando que “vender neste momento resultaria em perda total do investimento, considerando o saldo do empréstimo em aberto”.

Em janeiro, o fundo prorrogou o contrato de arrendamento com o inquilino principal UWV por 10 anos, até 2035. Os credores sénior estão a usar este desenvolvimento para pressionar por vendas de ativos de forma mais agressiva. Os credores referiram uma “venda secundária” de créditos de empréstimo a terceiros e mantêm uma posição firme. Com a maturidade do empréstimo a cerca de dois meses, um representante da Kiwoom afirmou que as negociações com os credores estão em curso para uma extensão de 2 anos.

Disposições de cash trap bloqueiam distribuições a investidores

O rácio de cobertura (hedge) cambial do fundo mudou de 100% do principal e 50%+ das distribuições de lucros para 0%, ficando efetivamente sem cobertura. As distribuições agendadas de 6 em 6 meses foram congeladas devido à ativação do cash trap. Um representante da Kiwoom afirmou que a empresa responde a perguntas de investidores através de agentes de vendas e anuncia alterações ou assuntos importantes através de divulgações.

De acordo com o Financial Supervisory Service, investimentos alternativos imobiliários no estrangeiro com situações de evento de incumprimento totalizaram 2,08 biliões de wones em dezembro do ano passado. Este número diminuiu em três trimestres consecutivos antes de voltar a subir no quarto trimestre do ano passado.

FAQ

O que fez o NAV do fundo de escritórios da Kiwoom em Amesterdão cair 26% a 20 de maio?
O NAV do fundo caiu 25-26% num único dia após uma reavaliação imobiliária que reduziu o valor de The Queens Towers para 79 milhões de euros em junho de 2026, abaixo 39% do preço de compra de 129,73 milhões de euros.

Porque é que o fundo não consegue pagar o montante de liquidação de derivados desde fevereiro de 2025?
As disposições de cash trap congelaram os rendimentos operacionais em contas de gestão do mutuante sénior depois de problemas com a cláusula de LTV, eliminando o dinheiro disponível para pagar a obrigação de liquidação de aproximadamente 3,57 mil milhões de wones, que se tornou devida a 26 de fevereiro de 2025. O montante por liquidar acumula juros de mora de 9% ao ano.