Институциональные инвесторы удваивают количество объявлений о продаже домов на одну семью после запрета на покупки в США

Институциональные инвесторы, владеющие 350 и более объектами в формате single-family rental, удвоили свои листинги с 1 февраля после принятия нового законодательства США в сфере жилья, которое запрещает им покупать дополнительные single-family rental. По данным Parcl Labs, по состоянию на этот месяц на продажу выставлены 9 447 домов на общую запрашиваемую сумму $3,1 миллиарда, что больше, чем 4 166 объектов на 1 февраля. Законодательство нацелено на инвесторов, контролирующих примерно 589 000 домов, или 3,9% из 14 миллионов single-family rental домов в Соединенных Штатах. Запрет не предусматривает принудительных продаж уже принадлежащих объектов, но запрещает будущие покупки, если они не подпадают под определенные исключения, включая проекты build-to-rent. Законодатели обеих партий поддержали меру, ссылаясь на опасения, что покупки институционалов за наличные раздули цены на жилье и поставили в невыгодное положение покупателей — индивидуальных собственников, которые занимают жилье сами.

Активность инвесторов по продаже ускоряется

Количество домов, принадлежащих институциональным инвесторам и выставленных на продажу, выросло на 127% за период, отслеживаемый Parcl Labs. «Темп изменения количества предложений о продаже — показатель, за которым стоит следить», — сказал Джейсон Льюрис, сооснователь Parcl Labs. «Эти цифры не сразу воплотятся в реальные продажи из‑за того, насколько долгим может быть цикл сделок, но это самый быстрый ориентир на институциональное поведение». Закон закрепил, что под институциональными инвесторами понимаются те, кто владеет 350 и более домами — порог ниже традиционного отраслевого бенчмарка в 1 000 домов. Инвесторы в этой категории обеспечивают примерно 40% чистых продаж с начала года.

Крупнейшие арендодатели возглавляют волну распродажи

Семь крупнейших операторов single-family rental — Progress Residential, Invitation Homes, AMH, Tricon, FirstKey, Amherst и VineBrook — продали на 3 180 домов больше, чем купили, с 1 января. Эти компании в совокупности владеют примерно 400 000 домов. Сейчас у VineBrook на рынке почти 10% портфеля: примерно 1 900 домов на общую запрашиваемую сумму $285 миллионов. Invitation Homes и AMH — два публичных REIT в сегменте single-family rental — имеют на продажу 549 и 536 домов соответственно. Progress Residential, крупнейший арендодатель в секторе, выставила на продажу 143 объекта.

Build-to-rent как стратегическая альтернатива

Руководители отрасли перенаправляют капитал в инвестиционные категории, разрешенные новым законодательством. «Мы можем покупать build-to-rent — это преобладающая часть нового жилья. Мы можем покупать и по различным другим исключениям, включая rent-to-renovate, где мы улучшаем жилищный фонд, или homeownership boost, где мы даем людям возможность перейти от арендаторов к собственникам туда, куда они хотят», — заявил Стивен Шерр, сопредседатель Pretium, в интервью на CNBC в программе «Squawk on the Street». Pretium — материнская компания Progress Residential. AMH начала развивать проекты build-to-rent в 2017 году и построила более 14 000 домов для аренды в 180 сообществах. Invitation Homes в начале этого года приобрела девелопера ResiBuilt, базирующегося в Атланте. «Финансовая логика существенно изменилась после отмены мандата на вынужденную распродажу. Кредиторы снова могут закладывать [build-to-rent] в оценку, и мы начинаем видеть, как это происходит», — написал Крис Небенцаль, вице-президент по исследованиям аренды в John Burns Research and Consulting.

Скидки по ценам сигнализируют о перестройке рынка

Институциональные продавцы предлагают снижения цен на выставленные объекты более высокими темпами, чем в целом по рынку. По стране 38,7% всех объявлений о продаже содержат снижение цены, тогда как у 54% объектов в институциональной когорте single-family rental, где инвесторы владеют 350 и более домами, по данным Parcl Labs. С начала мая дисконты углубились примерно с 3,1% до 4% от запрашиваемой стоимости. «Судя по тому, что мы можем увидеть, учитывая текущие уровни цен на жилье в США, часть этого объясняется изменениями стратегии — за счет отсеивания недооценивающих активов извлекать высокие долларовые значения из топ‑цен на жилье в США и перенаправлять этот капитал в зоны роста, например в build-to-rent», — сказал Льюрис в заявлении.

Часто задаваемые вопросы

Что новое законодательство США по жилью запретило институциональным инвесторам делать?

Новый закон, вступивший в силу, запрещает институциональным инвесторам, которых определяют как тех, кто владеет 350 и более домами, покупать дополнительные объекты single-family rental. Запрет не обязывает инвесторов продавать дома, которые они уже держат, но ограничивает будущие приобретения, если они не соответствуют определенным исключениям, включая проекты build-to-rent, проекты rent-to-renovate и программы перехода к владению жильем.

Сколько домов принадлежат институциональным инвесторам, на которых распространяется этот запрет?

Инвесторы, владеющие 350 и более домами, контролируют примерно 589 000 объектов single-family rental, что составляет 3,9% из 14 миллионов single-family rental домов в Соединенных Штатах. Семь крупнейших арендодателей в этой категории в совокупности владеют примерно 400 000 домов и с 1 января продали на 3 180 объектов больше, чем купили.