NAV офісного фонду Kiwoom Amsterdam знизився на 26% через переоцінку активів

Інвестфонд Kiwoom Investment Asset Management, який інвестує в офісну нерухомість у Амстердамі, після переоцінки нерухомості 20 травня допустив падіння чистої вартості активів (NAV) на 25–26%. Вартість активу The Queens Towers знизилася до €79 млн станом на червень 2026 року, що становить 39% падіння порівняно з початковою ціною купівлі €129,73 млн. Фонд перебуває в дефолті за платежами за деривативними розрахунками на суму понад ₩3,57 млрд з 26 лютого 2025 року, і тепер стикається з додатковим ризиком дефолту, оскільки його LTV наближається до 90%, порушивши порогову умову 75% після того, як цього року завершився пільговий період.

Переоцінка активів спричинила падіння NAV на 26%

Фонд Kiwoom Heroes Europe Office Real Estate Investment Trust було створено у серпні 2019 року з активами на рівні ₩68 млрд. Місцева консалтингова компанія з нерухомості оцінила The Queens Towers у €79 млн станом на червень 2026 року — на 39% менше за ціну придбання €129,73 млн. Ця переоцінка спричинила падіння NAV фонду на 25–26% за один день 20 травня.

Спочатку фонд обіцяв щорічну дохідність від оренди 6–7% на основі завантаженості 99,7–100% та приблизно 79% орендарів UWV — публічної інституції в межах Міністерства соціальних справ Нідерландів. Початковий строк трасту 5 років і 6 місяців було продовжено до 10 років і 6 місяців після зборів власників одиниць у серпні 2024 року.

Порушення LTV додає ризик дефолту після завершення пільгового періоду

Загальна сума позики фонду становить €70,805 млн за фіксованою річною процентною ставкою 5,52%, при цьому щоквартальні платежі становлять €177 500, а залишок підлягає сплаті на момент погашення 4 вересня 2026 року. Кредитна угода передбачає, що перевищення LTV 75% запускає подію дефолту.

Пункт про відмову від вимоги LTV звільняв фонд від цього зобов’язання до 1 січня 2026 року. Станом на липень 2024 року LTV становив 83,1% на основі оціненої вартості. Через поточне зниження вартості активу оцінений LTV наближається до 90%. Пільговий період минув, а порушення ковенанту LTV створює ризик дефолту.

Дефолт за розрахунками з деривативами триває з лютого 2025 року

Фонд перейшов у статус дефолту за зобов’язаннями щодо розрахунків за деривативами. Порушення лімітів оцінки ризиків торгівлі деривативами згідно із законодавством про ринки капіталу сталося через зниження вартості активу. Фонд здійснив взаємозалікові операції, внаслідок чого виникло зобов’язання щодо виплати для врегулювання на суму приблизно ₩3,57 млрд станом на 26 лютого 2025 року.

Положення про грошову «пастку» заморозили операційний дохід у рахунках менеджменту старших кредиторів, усунувши доступні кошти для розрахункових платежів. Платіж за розрахунками досі не сплачено, і нараховуються 9% річних відсотків за прострочення як борг. Представник Kiwoom Investment Asset Management підтвердив, що платіж досі не сплачено.

Спроби продажу активів зупинилися через низькі оцінки

Kiwoom Investment Asset Management намагався продати активи наприкінці 2023 року. Дві інституції запропонували €50–60 млн — менше ніж половину ціни придбання. Компанія призупинила процес продажу, зазначивши, що «продаж зараз призведе до повної втрати інвестицій з урахуванням залишку заборгованості за позикою».

У січні фонд продовжив договір оренди з основним орендарем UWV на 10 років — до 2035 року. Старші кредитори використовують цей розвиток, щоб тиснути на продаж активів агресивніше. Позикодавці згадали «вторинний продаж» вимог за кредитами третім сторонам і зберігають тверду позицію. Оскільки строк позики на початку безпосередньо приблизно за два місяці, представник Kiwoom заявив, що тривають переговори з кредиторами щодо продовження на 2 роки.

Положення про грошову «пастку» блокують виплати інвесторам

Показник хеджування валюти фонду змінився з 100% за основною сумою та 50%+ для виплат прибутку на 0%, фактично без хеджування. Заплановані кожні 6 місяців виплати заморожено через активацію грошової «пастки». Представник Kiwoom заявив, що компанія відповідає на звернення інвесторів через агента з продажу та оголошує зміни або важливі події через розкриття інформації.

За даними Financial Supervisory Service, закордонні альтернативні інвестиції в нерухомість у ситуаціях із подією дефолту становили ₩2,08 трлн станом на грудень минулого року. Ця цифра зменшувалася три квартали поспіль, а потім знову зросла у четвертому кварталі минулого року.

Поширені запитання

Що спричинило падіння NAV офісного фонду Kiwoom в Амстердамі на 26% 20 травня?
NAV фонду знизився на 25–26% за один день після переоцінки нерухомості, яка зменшила вартість The Queens Towers до €79 млн станом на червень 2026 року — на 39% менше за ціну придбання €129,73 млн.

Чому фонд не може сплатити суму за розрахунками з деривативами з лютого 2025 року?
Положення про грошову «пастку» заморозили операційний дохід у рахунках менеджменту старших кредиторів після проблем із ковенантом LTV, усунувши доступні кошти для оплати приблизно ₩3,57 млрд зобов’язання за розрахунками, яке стало строковим 26 лютого 2025 року. Несплачена сума нарощує 9% річних відсотків за прострочення.