Корея пропонує запровадити макропруденційний збір для високозначних іпотечних кредитів на житло

Кім Йон-до, старший дослідник Корейського інституту фінансів, запропонував запровадити макропруденційну надбавку до позик на житло високої вартості на форумі Комісії з фінансових послуг, який відбувся 15 січня. Надбавка передбачатиме додаткові витрати для позичальників, які беруть великі іпотечні кредити, щоб купити дорогі будинки. Її мета — одночасно контролювати боргове навантаження домогосподарств і зростання цін на житло, підвищуючи вартість позики, а не напряму обмежуючи суми запозичень, як це роблять чинні регулювання LTV (loan-to-value — співвідношення суми кредиту до вартості застави) та DSR (debt service ratio — коефіцієнт обслуговування боргу), які встановлюють межі розміру кредиту.

Кім Йон-до пропонує диференційовану структуру надбавки для іпотечних кредитів на житло

Кім Йон-до представив на форумі структуру надбавки з тарифами, що диференціюються залежно від ціни нерухомості. Об’єкти вартістю нижче 500 мільйонів вон не обкладатимуться надбавкою. Будинки ціною від 500 мільйонів до 1,5 мільярда вон матимуть надбавку зі ставкою 1%, тоді як майно дорожче за 1,5 мільярда вон — зі ставкою 2%.

Дослідник навів конкретні числові приклади, щоб показати, як застосовуватиметься надбавка. Позичальник, який бере іпотеку на 500 мільйонів вон для купівлі будинку вартістю 1 мільярд вон, сплачуватиме щорічну надбавку 5 мільйонів вон (1%). Для позики в 600 мільйонів вон під об’єкт вартістю 1,5 мільярда вон щорічна надбавка становитиме 12 мільйонів вон (2%). Ці надбавки стягуватимуться додатково до стандартних ставок іпотечних відсотків.

Політична мета: інвестування у житло високої вартості через підвищення витрат

Механізм надбавки працює шляхом підвищення вартості фінансування для позичальників, щоб знизити очікувану прибутковість інвестицій у житло високої вартості. На відміну від чинних регулювань LTV, DSR і загального обсягу кредитів домогосподарств, які напряму обмежують доступні суми, макропруденційна надбавка не зменшує ліміти кредитів, а стримує попит через зростання витрат на іпотеку.

Форум Комісії з фінансових послуг визначив питання щодо впровадження

У ході обговорення на форумі було названо кілька невирішених питань щодо впровадження, які потребують подальшого вивчення. До ключових міркувань належить визначення, чи стягувати надбавку з позичальників або фінансових установ, як розподіляти зібрані надходження, а також розробка заходів, щоб запобігти «ефекту бумеранга», коли попит перетікає з банківських кредитів на канали позабанківського або приватного фінансування.

Кім Йон-до наголосив, що наведені конкретні пороги та ставки є ілюстративними прикладами для пояснення ефектів політики, а не узгодженими стандартами. Макропруденційна надбавка залишається ідеєю політики, представленою на публічному форумі, а не підтвердженим регулюванням з боку фінансових органів. Для подальшої інституціоналізації потрібно буде ухвалити правову базу, яка надасть повноваження на стягнення надбавки, а також докладно визначити цільові об’єкти нерухомості, межі охоплення кредитів, ставки та критерії звільнення.

FAQ

Які ставки надбавки запропонував Кім Йон-до для іпотечних кредитів на житло високої вартості 15 січня?
Кім Йон-до запропонував нульову надбавку для об’єктів дешевших за 500 мільйонів вон, ставку 1% для будинків у діапазоні від 500 мільйонів до 1,5 мільярда вон і ставку 2% для об’єктів дорожчих за 1,5 мільярда вон. Ці ставки застосовуватимуться до суми іпотечного кредиту як щорічна надбавка, окрема від нарахувань відсотків.

Чим макропруденційна надбавка відрізняється від чинних регулювань LTV та DSR?
Поточні регулювання LTV та DSR напряму обмежують суму, яку позичальники можуть отримати через іпотечні кредити. Запропонована макропруденційна надбавка не обмежує суми кредитів, натомість підвищує вартість запозичень, запроваджуючи додаткові надбавки, щоб пригнічити попит на житло високої вартості за рахунок зростання витрат на фінансування, а не через обмеження обсягів.