Ủy ban Dịch vụ Tài chính Hàn Quốc (Financial Services Commission) đã tổ chức một diễn đàn công khai về chính sách tài chính bất động sản vào ngày 15 tháng 7, thu thập ý kiến về quy định cho vay mua nhà (mortgage), tài chính nhà ở cho thanh niên và kiểm soát tổng dư nợ hộ gia đình. Các người tham gia bao gồm người mua, bên cho vay và quan chức địa phương đã kêu gọi nới lỏng hạn chế vay nợ, cho rằng sự không chắc chắn về chính sách và các tiêu chí loại trừ những người cần vốn vay nhất. Diễn đàn diễn ra trong bối cảnh FSC vẫn cam kết duy trì tốc độ tăng trưởng nợ hộ gia đình ở mức 1,5% và siết quy định về vốn đối với các khoản thế chấp rủi ro cao, lập trường mà cơ quan quản lý cũng nhắc lại tại buổi họp báo tổng thống gần đây.
Người tham gia diễn đàn đòi nới lỏng điều tiết giữa tranh luận chính sách
Diễn đàn ngày 15 tháng 7 có bài trình bày chủ đề do ông Kim Young-do, nghiên cứu viên cao cấp tại Viện Tài chính Hàn Quốc, đưa ra. Ông đề xuất một “khoản thu quản lý theo nguyên tắc thận trọng vĩ mô” (macro-prudential management levy) nhằm điều tiết cả khối lượng cho vay và giá. Các phiên thảo luận tiếp theo tập trung vào cho vay mua nhà, khoản vay tái định cư, tài chính nhà ở cho thanh niên và kiểm soát tổng nợ hộ gia đình; các chuyên gia trình bày quan điểm chia rẽ về các hướng tiếp cận điều tiết.
Người mua và bên cho vay thực sự tham gia diễn đàn bày tỏ các kiến nghị thống nhất về việc nới lỏng hạn chế, trái ngược với sự chia rẽ trong nhóm chuyên gia. Chính sách tài chính cho thanh niên bị chỉ trích vì các tiêu chí về thu nhập và tài sản loại trừ những người cần được hỗ trợ nhiều nhất. Quy định trần cho vay mua nhà được mô tả là có ngưỡng quá thấp đối với người mua ở độ tuổi 20 và 30, khiến xuất hiện cảm nhận về sự bất bình đẳng.
Một quan chức của thành phố Seoul cho biết: “Những khu vực đề nghị nới lỏng cho vay tái định cư không phải là các quận đắt đỏ như Gangnam, mà là những nơi có tính khả thi dự án kém. Thị trường nhà liền kề (row house) và nhà ở đa gia đình đã hoàn toàn sụp đổ, và các khu vực đó có rất nhiều công dân bình thường lẫn người mua thực sự — chúng tôi hỏi làm sao thị trường có thể được hồi phục.” Các công ty vốn (capital companies) kêu gọi nới lỏng quy định tài trợ dự án đối với các dự án nhà ở quy mô nhỏ, đồng thời nới yêu cầu bảo lãnh hoàn thành khoản đầu tư theo dạng “bảo đảm tiến độ/hoàn tất” của công ty ủy thác (trust company). Các doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho biết gặp khó khăn dù chính phủ kêu gọi tăng cung, nêu rằng việc bị chặn tài trợ vay mua nhà khiến người mua không thể tiếp cận vốn.
Một số người tham gia cho rằng kiểm soát tổng hạn mức chỉ nên vận hành tạm thời, trong khi những người khác cho rằng cần duy trì hoặc siết chặt hơn dựa trên xu hướng giá nhà ở gần đây. Các đề xuất mở rộng phạm vi điều tiết để bao gồm vay nợ của gia đình và các khoản vay tư cũng được nêu ra. Các nhà quan sát thị trường tài chính nhận định rằng tiếng nói của những người mua thực sự ở hiện trường có thể chưa được đại diện đầy đủ. Một quan chức ngành tài chính nhận xét: “Có đáng nghi ngờ liệu những khó khăn mà người mua thực sự gặp phải có được phản ánh thỏa đáng tại diễn đàn này hay không.”
Cổng thông tin trực tuyến nhận hơn 530 khiếu nại chính sách khoản vay trong chưa đầy 2 ngày
Chính phủ đã mở một trang web để thu thập ý kiến công chúng trước diễn đàn chính sách bất động sản dự kiến vào ngày 23. Trong chưa tới 2 ngày, cổng thông tin đã nhận hơn 530 đề xuất liên quan đến tài chính nhà ở. Một nhu cầu lớn tập trung vào việc nới lỏng kiểm soát tổng hạn mức cho vay đối với người mua nhà lần đầu và các người mua thực sự khác.
Các nhà phê bình cho rằng việc quản lý tổng khối lượng khoản vay của các tổ chức tài chính gây hại cho người mua thực sự đã ký hợp đồng, chứ không phải người đi vay vì đầu cơ. Một người đăng bài viết: “Tôi đã lên kế hoạch tài chính dựa trên các chính sách vay cho người mới kết hôn và người mua nhà lần đầu tính đến thời điểm tháng 6 năm nay và đã ký hợp đồng mua bán, nhưng sau đó hạn mức cho vay mua nhà đột ngột bị thu hẹp, buộc tôi phải huy động thêm hàng chục triệu won. Thay đổi chính sách đột ngột của chính phủ khiến tôi đứng trước nguy cơ mất tiền đặt cọc.”
Nhu cầu cốt lõi của người mua thực sự là sự nhất quán và khả năng dự đoán được của chính sách. Theo cơ chế quản lý tổng hạn mức hiện tại, các ngân hàng tự quản lý việc cho vay, trong khi mức độ điều tiết và điều kiện hạn mức của từng ngân hàng quyết định các biện pháp vận hành như việc có chấp nhận các khoản vay phát sinh từ nhà môi giới hay không, hoặc có cung cấp bảo hiểm tín dụng mua nhà (MCI) và bảo lãnh tín dụng mua nhà (MCG) hay không. Do phản hồi của ngân hàng thay đổi ngay lập tức không chỉ theo thay đổi chính sách chính thức mà còn theo tông giọng của các tuyên bố điều tiết, việc áp dụng nhất quán các biện pháp chuyển tiếp hoặc thời gian ân hạn cho người mua thực sự là rất khó.
Một số nhà phê bình gắn nhãn cách vận hành này là “tài chính do chính phủ điều khiển” trên thực tế. Một bài đăng nêu: “Chính phủ gây sức ép lên tổng dư nợ vay của hộ gia đình vào giữa năm và cuối năm, khiến các ngân hàng đột ngột ngừng cho vay hoặc tăng lãi suất liên tục. Việc đăng ký MCI và MCG bị dừng rồi lại mở theo chu kỳ, khiến hạn mức cho vay thực tế sụt giảm mạnh và khiến người mua thực sự không thể thanh toán phần dư còn lại, dẫn đến hỗn loạn nghiêm trọng và thiệt hại.” Bài đăng nhấn mạnh: “Hãy ngừng làm suy giảm khả năng dự đoán của thị trường dưới chiêu bài điều tiết và bảo đảm sự độc lập của các tổ chức tài chính trong hoạt động tín dụng.”
Những khiếu nại này không phải mới. Mỗi khi việc quản lý tổng hạn mức tạo ra “vách nợ khi cho vay” (lending cliff), những chỉ trích về thiệt hại đối với người mua thực sự và khả năng dự đoán chính sách lại tái diễn. Năm 2021, khi cơ quan quản lý tài chính áp dụng kiểm soát tổng hạn mức với cường độ cao và các ngân hàng ngừng cho vay nhóm lẫn cho vay mua nhà, hàng chục đơn kiến nghị chỉ ra các vấn đề về quy định tổng hạn mức khoản vay đã thu hút sự chú ý.
FSC vẫn duy trì kiểm soát tổng hạn mức dù người mua bị chỉ trích
FSC cho biết trong buổi họp báo tổng thống gần đây nhất của mình một kế hoạch nhằm quản lý ổn định tổng dư nợ vay hộ gia đình và tăng cường quy định về vốn đối với các khoản thế chấp rủi ro cao, tiếp tục chính sách tách bạch bất động sản khỏi tài chính. Trong một buổi họp báo liên quan, quan chức cho biết không có kế hoạch nới lỏng mục tiêu tốc độ tăng trưởng nợ hộ gia đình 1,5%.
Tuy nhiên, diễn đàn trực tiếp lại cho thấy các lời kêu gọi của người mua thực sự về nới lỏng điều tiết, nghĩa là FSC phải làm rõ hướng điều tiết đối với các quy định cho vay sau diễn đàn sắp tới. Người tham gia cho rằng các quy định trần hạn mức cho vay hiện tại không phải là trở ngại đối với những người mua có nhiều tiền mặt mua nhà đắt tiền, mà chỉ hạn chế những người cần vay để trang trải.
Việc đặt ngưỡng trần cho vay ở mức 1,5 tỷ won đã đẩy giá nhà lên đến mức đó, làm gia tăng nhu cầu vay của người mua thực sự. Các quy định bổ sung về vốn đối với nhà ở giá cao có thể thiếu hiệu quả trong bối cảnh hiện tại, khi các khoản vay bị khống chế ở mức 200 triệu won đối với tài sản có giá trên 2,5 tỷ won. Một quan chức khác trong lĩnh vực tài chính nhận xét: “Các chính sách nhắm mục tiêu nên siết chặt ở những nơi cần thiết, nhưng các khu vực như nguồn cung nên được nới lỏng.”
FAQ
Ủy ban Dịch vụ Tài chính Hàn Quốc đã thảo luận gì tại diễn đàn ngày 15 tháng 7?
FSC đã tổ chức một diễn đàn công khai về chính sách tài chính bất động sản vào ngày 15 tháng 7, thu thập ý kiến về quy định cho vay mua nhà (mortgage), khoản vay tái định cư, tài chính nhà ở cho thanh niên và kiểm soát tổng dư nợ hộ gia đình. Các người tham gia bao gồm người mua, bên cho vay và quan chức địa phương đã kêu gọi nới lỏng hạn chế vay nợ, cho rằng sự không chắc chắn về chính sách và các tiêu chí loại trừ những người cần vốn vay nhất.
Vì sao người mua nhà Hàn Quốc lại chỉ trích các quy định cho vay mua nhà?
Người mua cho rằng việc quản lý tổng khối lượng khoản vay của các tổ chức tài chính gây hại cho người mua thực sự đã ký hợp đồng, chứ không phải người đi vay vì đầu cơ. Các nhà phê bình nêu các thay đổi chính sách đột ngột buộc người mua phải huy động thêm tiền hoặc có nguy cơ mất tiền đặt cọc, đồng thời mô tả các ngưỡng trần cho vay là quá thấp đối với người mua ở độ tuổi 20 và 30, tạo cảm nhận về sự bất bình đẳng.
Lập trường hiện tại của FSC về kiểm soát nợ hộ gia đình là gì?
FSC cho biết trong buổi họp báo tổng thống gần đây của mình một kế hoạch nhằm quản lý ổn định tổng dư nợ vay hộ gia đình và tăng cường quy định về vốn đối với các khoản thế chấp rủi ro cao. Quan chức khẳng định không có kế hoạch nới lỏng mục tiêu tốc độ tăng trưởng nợ hộ gia đình 1,5%, tiếp tục chính sách tách bạch bất động sản khỏi tài chính.
