南韓國家退休金服務（National Pension Service）不顧內部反對與風險警示，仍於 2024 年強行推進「The Exchange Seoul」開發計畫，投資金額達 2520 億韓元（1.89 億美元），根據 Edaily 取得的內部投資審查文件。退休金基金承擔了該計畫總股權的 92.6%。兩名內部委員會成員更明確投票反對此案，理由包括法律審查疑慮、許可延遲風險，以及租戶驅逐的不確定性。該投資決策同時伴隨三星證券（Samsung Securities）校友的受聘：此人過去曾與專案管理公司 Koramco Asset Trust 的國家退休金服務不動產投資辦公室高層人員存在關聯，引發指控，稱退休金基金可能利用其投資部位影響人事決策——但兩家公司均予以否認。
國家退休金服務儘管有內部風險警示仍投資 2520 億韓元
內部投資審查文件顯示，國家退休金服務於 2024 年承諾投入 2520 億韓元到「The Exchange Seoul」開發計畫，地點在 Mugyo-dong 地區。此交易的總股權為 2720 億韓元，意味著退休金基金對全部股權資本的出資占比達 92.6%。其餘資金則由 GS Engineering & Construction、Citycore，以及資產管理方提供。
內部審查過程記錄了多項關於低回報與風險因素的疑慮，多位參與者認為該投資不適合。風險官與海外債券辦公室主管——兩人均為內部委員會成員——基於法律審查，明確反對該項投資。其核心反對意見聚焦於產權邊界侵入問題、許可核准延遲的可能性，以及租戶驅逐風險。鑑於國家退休金服務承擔 92.6% 的總股權，文件警告若上述開發風險實現，對基金的經濟損害將十分重大。
內部警示亦提及針對此未獲授權的開發計畫，目標報酬率（Net IRR 14.07%）是否適當。文件指出，由於開發計畫牽涉諸多變數，包括建築成本與利率；若風險發生，基金可能只能回收接近本金的金額，而非達成目標報酬。
儘管遭到內部委員會成員反對與風險警示，該提案仍在不動產投資辦公室的強力支持下，於投資委員會通過，並最終越過最後的決策機構。首席投資官、律師事務所 Gwangjang，以及貝恩公司（Bain & Company）——外部委員會成員——據稱投下贊成票。產業觀察人士形容，該決定相較於國家退休金服務過往對國內開發計畫的保守作風，屬於不尋常之舉。
一名熟悉此事的投資銀行業界消息人士表示：「在 2024 年進行投資的當時，國家退休金服務正處於迴避國內開發計畫投資的期間，原因包括政治負擔等各種因素。此外，內部也存在嚴重疑慮：在該交易伴隨重大開發風險的情況下，國家退休金服務是否適合承擔超過 90% 的股權。」
因投資時點出現受聘指控
投資過程中的人事受聘引發利益衝突指控。在國家退休金服務於內部反對的情況下仍決定進行大規模投資，且在實際投資資金撥付之際前後，一名曾在同一家公司（Samsung Securities）工作、並在國家退休金服務不動產投資辦公室高層任職期間同樣具備職場背景的個人，被聘任到 Koramco Asset Trust，成為「The Exchange Seoul」的開發管理方。
這名三星證券校友（被點名為 A 先生）於 2024 年 10 月加入 Koramco，並目前仍受僱於該公司。大型投資決策與受聘時間重疊，導致國家退休金服務內部出現揣測，認為「可能有利用國家退休金投資槓桿的受聘指示，並可能對 Koramco 施加不當影響」，但上述疑慮當時並未公開。
這並非首次在「The Exchange Seoul」投資案相關背景中出現受聘濫用指控。近年來，據報國家退休金服務收到多起申訴，指不動產投資辦公室向全球與國內資產管理方施壓，內容涉及解雇以及針對 CEO 職位與關鍵職務的受聘請求。然而，這些指控並未引發實質調查或問責措施。
向國家退休金服務提出申訴的一名人士表示：「國家退休金服務沒有動搖。無論我們提出資產管理方遭施壓、受聘指示、以及解雇強迫的多少案件，無論我們如何要求調查，他們都沒有採取行動。」
上述受聘濫用指控在最近一次未能替換普通合夥人（GP）的嘗試中捲土重來：目標為「Yeoksam Centerfield」，其資產規模達 4 兆韓元。國家退休金服務在指定 Koramco Asset Management 成為 Centerfield 新 GP 時，設計了非典型的結算架構。不動產投資辦公室原本欲將管理權轉移給 Koramco Asset Management，但最終遭到替代投資委員會否決，理由是缺乏足夠的法律與經濟正當性以支持大額預付款。據稱，國家退休金服務審計辦公室針對 Koramco Asset Management 可能存在的人員利益衝突所做出的辨識，在該提案遭到否決的過程中發揮了決定性作用。
國家退休金服務基金管理總部投資支援部門主管 A 去年退休後，於今年初再度以全州分公司主管身分回到 Koramco Asset Management。A 先生到任不久，Koramco Asset Management 便浮上成為 Centerfield GP 替代候選人，因而引發批評：涉及前任員工之利益衝突的控管未能正常運作。
國家退休金服務與 Koramco 否認全部指控
Koramco 完全否認相關指控。Koramco 表示：「A 處理人員並未參與任何與 The Exchange Seoul 有關的工作」，並補充：「在人事受聘過程中，外部組織（包含國家退休金服務）的人員絕對沒有提供任何建議或意見介入。」
Koramco 解釋：「全州分公司是依照政府推動的區域均衡發展政策與產業整體趨勢而設立作為實質據點；而 A 董事僅負責在湖南（Honam）地區發掘商機，並研究區域市場。」公司並補充：「向國家退休金服務提出投資提案、外部關係、既有交易的投後管理，以及與 Centerfield GP 替換相關的溝通，都是總部專屬職責，他完全不參與其中。」
Koramco 進一步表示：「The Exchange Seoul 與 Centerfield GP 轉換是彼此獨立且無關的議題；所有流程都透過公開競爭、並與競爭對手在同等條件下進行，因此不可能存在差別待遇。」
國家退休金服務則維持一貫的公式化立場，認為不存在程序性問題。就 The Exchange Seoul 投資一事，國家退休金服務表示：「難以確認個別資產的具體細節」，但指出：「依據基金管理規定與指引，投資提案依法由投資委員會、替代投資委員會等機制處理。」
針對受聘指控，回應是：「我們無法確認與特定個人之人事與受聘相關的事項，這些屬於需向相關資產管理方查詢的問題。」
就前部門主管 A 的調任，則說明是：「針對聘用已退休公司高層人員所涉及的利益衝突（包含交易限制）之審核，均依照內部規定嚴格進行。」
在 5 月 16 日，國家退休金服務在董事長金成洙（Kim Sung-joo）核准後，將不動產投資辦公室主任列入待命指派。
常見問題
儘管遭到內部反對，國家退休金服務仍投資了什麼？
國家退休金服務於 2024 年即便內部委員會成員因法律疑慮、許可延遲風險與租戶驅逐不確定性而投票反對交易，仍在「The Exchange Seoul」開發計畫中投資 2520 億韓元。退休金基金承擔了該計畫總股權的 92.6%。
為何會出現與此投資相關的受聘指控？
指控源於：一名曾與三星證券（Samsung Securities）在過去於國家退休金服務不動產投資辦公室高層任職期間存在工作連結的個人，於 2024 年 10 月加入 Koramco Asset Trust，時間正好落在退休金基金撥付投資資金之際前後。此時間點導致內部對可能存在利用投資部位進行受聘指示的揣測，儘管兩家公司均否認有任何不當之處。
