Los inversores institucionales se están centrando en la vivienda de alquiler multifamiliar como un activo estable de cobertura frente a la inflación, según informes de la industria de inversión financiera de Corea del 25 de julio. Aunque la infraestructura ha ganado preferencia sobre el sector inmobiliario tradicional durante una inflación prolongada, ahora las propiedades multifamiliares reciben valoraciones elevadas como activos con una estabilidad similar a la de la infraestructura. El cambio llega mientras los expertos advierten sobre riesgos de estanflación —desaceleración económica simultánea y aumento de precios—, que puede debilitar el poder defensivo del inmobiliario convencional. El Fondo Monetario Internacional (FMI) recortó recientemente su previsión de crecimiento económico global para 2026 de 3,1% a 3,0%, citando choques energéticos derivados de la guerra de Irán.
El sector inmobiliario afronta vulnerabilidad en un entorno de estanflación
El sector inmobiliario se conoce tradicionalmente como un activo de cobertura frente a la inflación porque los ingresos por alquiler aumentan con los precios. Sin embargo, esta fórmula no siempre se cumple en mercados reales. Cuando la inflación se intensifica, los tipos de interés de referencia a menudo suben al mismo tiempo. El alza de las tasas empuja el incremento de los tipos de capitalización (cap rates) del sector inmobiliario, que actúan como un factor que reduce los valores de los activos. El cap rate es un indicador que evalúa los rendimientos de la inversión inmobiliaria: muestra cuánto puede ganarse en un año a partir de una inversión en bienes raíces comerciales. Se calcula dividiendo el ingreso neto anual del inmueble por el precio de compra. El sector inmobiliario en buenas ubicaciones y con bajo riesgo de inversión tiene un cap rate pequeño, mientras que las propiedades en zonas alejadas o en regiones de alto riesgo muestran cap rates altos. Una subida del cap rate de una propiedad específica significa que el precio de esa propiedad ha caído. En otras palabras, el efecto del aumento de ingresos por alquiler del sector inmobiliario debido a la inflación puede ser menor que la caída del precio del activo por el alza de los cap rates, lo que implica que los efectos defensivos frente a la inflación pueden diluirse de forma sustancial. La función de cobertura del sector inmobiliario frente a la inflación es más eficaz en una fase “Goldilocks” donde el crecimiento económico y los incrementos estables de precios aparecen juntos. En cambio, en un entorno de estanflación donde el frenazo del crecimiento y el aumento de precios ocurren simultáneamente, el poder defensivo del sector inmobiliario puede debilitarse significativamente. Recientemente, expertos en macroeconomía y en inversiones advirtieron sobre riesgos de que la economía global experimente estanflación. Si las tensiones militares entre EE. UU. e Irán se prolongan, el aumento de los precios de la energía podría desencadenar una expansión simultánea de la volatilidad en precios, tasas de interés y mercados financieros. El FMI redujo ligeramente las perspectivas de este año para la economía global debido a choques energéticos derivados de la guerra de Irán. La previsión del FMI para el crecimiento económico global de este año, presentada en abril, era de 3,1%, pero recientemente la recortó a 3,0%.
La demanda multifamiliar se mantiene firme por sus características de bien esencial
Las propiedades multifamiliares reciben evaluaciones de estabilidad relativamente altas frente a otros tipos de inmobiliario. Se consideran destinos de inversión excepcionales porque la sensibilidad económica es baja y puede generarse flujo de caja estable. En primer lugar, el multifamiliar es un bien inmueble residencial, lo que lo convierte en un bien esencial necesariamente requerido independientemente de las condiciones económicas. Durante las desaceleraciones económicas, la demanda de vivienda no se encoge de forma significativa, por lo que la demanda de alquiler mantiene características estables. Las condiciones del mercado también favorecen al multifamiliar. En EE. UU., dado que las tasas hipotecarias han subido a aproximadamente 7%, la demanda que opta por el alquiler en lugar de la compra directa de una vivienda está aumentando rápidamente. De acuerdo con la empresa hipotecaria gubernamental estadounidense Freddie Mac, la tasa promedio de la hipoteca fija a 30 años en EE. UU. es 6,58%, lo que supone un aumento de 0,03 puntos porcentuales frente a la semana anterior. Es el nivel más alto desde el 21 de agosto del año pasado, hace 11 meses. El desenlace se atribuye a un recrudecimiento de las tensiones en la región de Oriente Medio debido al conflicto armado entre EE. UU. e Irán, y a las crecientes preocupaciones por la inflación a raíz de la recuperación de los precios del petróleo internacional. Las rentabilidades de los bonos del Tesoro de EE. UU., que sirven como base para las tasas hipotecarias, también muestran una tendencia al alza. A medida que el aumento de las tasas de interés incrementa la carga de costos por intereses, se forma una estructura en la que la demanda se desplaza hacia el mercado de vivienda de alquiler. Este análisis respalda un flujo de caja estable para los activos multifamiliares. Según el informe 2026 de Bank of America sobre Perspectivas de Compradores de Vivienda, el 58% de los encuestados citó “altos precios de vivienda” como la mayor barrera para la propiedad de vivienda. Esto aumentó desde el 46% del año pasado. Además, el 47% de los encuestados citó “altas tasas hipotecarias”, que subieron desde el 40% del año anterior. Otro factor en el que recientemente se están centrando los inversores institucionales es el “costo de reposición” (replacement cost). Cuando la inflación eleva los costos de construcción y los costos de materiales, el costo de suministrar nueva vivienda residencial también aumenta al mismo tiempo. En este caso, los activos existentes ya asegurados pueden beneficiarse del efecto del aumento de valor a medida que crece la escasez. Un directivo de una LP dijo: “Los activos multifamiliares ubicados en regiones donde la nueva oferta está limitada se evalúan como la clase de activo que recibe los mayores beneficios del aumento de los costos de reposición”, añadiendo: “Como se esperaba, los rendimientos esperados de los activos inmobiliarios han caído frente al pasado, por lo que también se mencionan como alternativas, en lugar de inversiones de capital, las inversiones de crédito basadas en préstamos o en préstamos sobre valor (LTV) que reducen el riesgo”.
Preguntas frecuentes
¿Por qué los inversores institucionales ven el alquiler multifamiliar como una cobertura estable frente a la inflación?
Las propiedades multifamiliares son bienes inmobiliarios residenciales clasificados como bienes esenciales necesariamente requeridos independientemente de las condiciones económicas. Durante las desaceleraciones económicas, la demanda de vivienda no se encoge de forma significativa, por lo que la demanda de alquiler mantiene características estables. El aumento de las tasas hipotecarias en EE. UU. (alcanzando 6,58% para préstamos fijos a 30 años al 25 de julio) está empujando a más personas a elegir el alquiler en lugar de la compra de una vivienda, creando una demanda firme de activos multifamiliares.
¿Cómo afecta el aumento de los costos de construcción a los activos multifamiliares existentes?
Cuando la inflación eleva los costos de construcción y los costos de materiales, aumenta el costo de suministrar nueva vivienda residencial. Los activos multifamiliares existentes ya asegurados ganan mayor escasez y una apreciación relativa del valor. Los activos multifamiliares ubicados en regiones donde hay poca oferta nueva reciben los mayores beneficios del aumento de los costos de reposición, según evaluaciones de inversores institucionales.
