Les investisseurs institutionnels se concentrent sur le logement locatif multifamilial comme actif de couverture contre l’inflation, d’après des informations provenant du secteur de l’investissement financier coréen, datées du 25 juillet. Alors que les infrastructures ont été privilégiées par rapport à l’immobilier traditionnel pendant une période d’inflation prolongée, les immeubles multifamiliaux bénéficient désormais de valorisations élevées, grâce à une stabilité de type infrastructures. Ce changement intervient alors que des experts mettent en garde contre des risques de stagflation — ralentissement économique simultané à une hausse des prix — susceptibles d’affaiblir la capacité de défense de l’immobilier conventionnel. Le Fonds monétaire international (FMI) a récemment abaissé ses prévisions de croissance économique mondiale pour 2026, de 3,1% à 3,0%, invoquant des chocs énergétiques liés à la guerre Iran.
L’immobilier face à la vulnérabilité dans un contexte de stagflation
L’immobilier est traditionnellement considéré comme un actif de couverture contre l’inflation, car les revenus locatifs augmentent avec les prix. Toutefois, cette formule ne se vérifie pas toujours dans les marchés réels. Lorsque l’inflation s’intensifie, les taux d’intérêt de référence augmentent souvent en parallèle. Cette hausse fait grimper les taux de capitalisation de l’immobilier (cap rates), qui constituent un facteur entraînant une baisse de la valeur des actifs. Le taux de capitalisation est un indicateur qui évalue les rendements d’un investissement immobilier : il indique le montant pouvant être gagné en un an à partir d’un investissement dans l’immobilier commercial. Il se calcule en divisant le revenu net annuel provenant de l’immobilier par le prix d’achat. Un bien situé dans un emplacement favorable et présentant un risque d’investissement faible affiche un taux de capitalisation faible, tandis que les biens situés dans des zones périphériques ou des régions à haut risque présentent des taux plus élevés. Une hausse du taux de capitalisation d’un bien donné signifie que le prix de ce bien a baissé. Autrement dit, l’effet d’une augmentation des revenus locatifs de l’immobilier sous l’effet de l’inflation peut être inférieur à la baisse du prix liée à la hausse des taux de capitalisation, ce qui implique que les effets de défense contre l’inflation peuvent être fortement dilués. La fonction de couverture contre l’inflation de l’immobilier est la plus efficace dans une phase de type « Goldilocks », lorsque la croissance économique et des hausses de prix stables apparaissent ensemble. À l’inverse, dans un contexte de stagflation où le ralentissement de la croissance et les hausses de prix surviennent simultanément, le pouvoir défensif de l’immobilier peut s’affaiblir considérablement. Des experts en macroéconomie et en investissement mettent récemment en garde contre le risque que l’économie mondiale connaisse une stagflation. Si les tensions militaires entre les États-Unis et l’Iran deviennent prolongées, la hausse des prix de l’énergie pourrait déclencher une expansion simultanée de la volatilité des prix, des taux d’intérêt et des marchés financiers. Le FMI a légèrement abaissé cette année ses perspectives économiques mondiales en raison de chocs énergétiques liés à la guerre Iran. La prévision du FMI pour le taux de croissance économique mondial pour cette année, présentée en avril, était de 3,1%, mais elle a récemment été abaissée à 3,0%.
Une demande multifamiliale qui reste solide grâce à des caractéristiques de « bien essentiel »
Les immeubles multifamiliaux affichent des valorisations relativement élevées par rapport aux autres types d’immobilier. Ils sont considérés comme des destinations d’investissement particulièrement attrayantes, car la sensibilité à la conjoncture y est plus faible et des flux de trésorerie stables peuvent être générés. D’abord, le multifamilial fait partie de l’immobilier résidentiel, ce qui en fait un bien essentiel nécessairement requis, quel que soit le contexte économique. Lors des ralentissements économiques, la demande de logement ne se contracte pas de manière significative, ce qui permet à la demande locative de conserver des caractéristiques stables. Les conditions de marché sont également favorables aux multifamiliaux. Aux États-Unis, alors que les taux hypothécaires ont grimpé à environ 7%, la demande en faveur de la location plutôt que de l’achat direct d’une résidence augmente rapidement. D’après Freddie Mac, la société gouvernementale américaine de crédit hypothécaire, le taux moyen des prêts hypothécaires fixes à 30 ans aux États-Unis est de 6,58%, soit 0,03 point de pourcentage de plus que la semaine précédente. Il s’agit du niveau le plus élevé depuis le 21 août de l’année dernière, soit il y a 11 mois. Cette évolution s’explique par le regain de tensions dans la région du Moyen-Orient lié au conflit armé entre les États-Unis et l’Iran, ainsi que par des craintes d’inflation croissantes liées à la remontée des prix du pétrole international. Les rendements des bons du Trésor américain, qui servent de référence aux taux hypothécaires, affichent eux aussi une tendance haussière. À mesure que la hausse des taux d’intérêt alourdit les charges d’intérêts, un mécanisme se met en place : la demande se déplace vers le marché du logement locatif. Cette dynamique soutient des flux de trésorerie stables pour les actifs multifamiliaux. D’après le 2026 Home Buyer Insights Report de Bank of America, 58% des répondants ont cité « les prix élevés des logements » comme principal obstacle à l’accession à la propriété. Ce chiffre a augmenté par rapport à 46% l’an dernier. En outre, 47% des répondants ont cité « les taux hypothécaires élevés », contre 40% l’année précédente. Un autre facteur sur lequel se penchent récemment les investisseurs institutionnels est le « coût de remplacement ». Lorsque l’inflation fait monter les coûts de construction et ceux des matériaux, le coût de fournir un nouvel immobilier résidentiel augmente également. Dans ce cas, les actifs existants déjà sécurisés peuvent bénéficier de l’effet d’une hausse de valeur, à mesure que la rareté s’intensifie. Un responsable d’un fonds LP a déclaré : « Les actifs multifamiliaux situés dans des régions où la nouvelle offre est limitée sont évalués comme la catégorie d’actifs qui profite le plus de la hausse des coûts de remplacement », ajoutant : « Comme prévu, les rendements des actifs immobiliers ont baissé par rapport au passé, et les investissements de crédit adossés à des prêts ou au ratio prêt-valeur (LTV) réduisant le risque sont également cités comme des alternatives aux investissements en actions immobilières. »
FAQ
Pourquoi les investisseurs institutionnels considèrent-ils le logement locatif multifamilial comme une couverture stable contre l’inflation ?
Les immeubles multifamiliaux font partie de l’immobilier résidentiel, classé comme bien essentiel nécessairement requis, quel que soit le contexte économique. Lors des ralentissements économiques, la demande de logement ne se contracte pas de manière significative, de sorte que la demande locative conserve des caractéristiques stables. La hausse des taux hypothécaires américains (atteignant 6,58% pour des prêts fixes à 30 ans au 25 juillet) pousse davantage de personnes à choisir la location plutôt que l’achat d’une maison, ce qui crée une demande solide pour les actifs multifamiliaux.
Comment la hausse des coûts de construction affecte-t-elle les actifs multifamiliaux existants ?
Lorsque l’inflation fait monter les coûts de construction et les coûts des matériaux, le coût de fournir un nouvel immobilier résidentiel augmente. Les actifs multifamiliaux existants déjà sécurisés bénéficient d’une rareté accrue et d’une appréciation de la valeur relative. Les actifs multifamiliaux situés dans des régions où la nouvelle offre est limitée reçoivent les plus grands bénéfices de la hausse des coûts de remplacement, selon les évaluations des investisseurs institutionnels.
