O uso de hipotecas para habitação em Seul caiu 7,29 pontos percentuais para 45,67% num ano até junho. Os limites máximos dos empréstimos do governo estiveram por trás da queda, levando os compradores a recorrer ao pagamento a pronto para dominar distritos como Ichon-dong e Sincheon-dong, onde os rácios de hipoteca desceram mais de 20 pontos percentuais. As medidas de política 6·27 e 10·15 limitaram os montantes das hipotecas a 600 milhões, 400 milhões ou 200 milhões de won por escalão de preço, exigindo que quem comprasse habitações de 2 mil milhões de won disponibilizasse pelo menos 1,6 mil milhões de won em dinheiro. Setenta das 472 zonas de requalificação urbana de Seul aprovadas ficaram paradas antes do início da construção devido a dificuldades de financiamento, enquanto o IBK Industrial Bank suspendeu a concessão de novos empréstimos hipotecários a taxa variável depois de cinco grandes bancos terem ultrapassado a sua meta anual de crédito à habitação às famílias, atingindo 4,68 mil milhões de won até ao dia 15, acima da meta de 4,33 mil milhões de won.
Rácio de Hipotecas na Habitação de Seul Cai 7,29 Pontos Percentuais num Ano
As transações de construção coletiva de edifícios em Seul mostraram a descida dos rácios de garantia para hipoteca: de 52,97% em junho do ano passado para 45,67% em junho deste ano, uma queda de 7,29 pontos percentuais. Os distritos com aumentos relevantes de preços registaram quedas mais acentuadas: Seongdong-gu desceu 14,89 pontos percentuais, Dongjak-gu caiu 15,16 pontos percentuais e Gangdong-gu diminuiu 11,80 pontos percentuais. As zonas de apartamentos de elevado valor, incluindo Ichon-dong e Sincheon-dong, viram quedas de rácio de hipoteca superiores a 20 pontos percentuais, com Ichon-dong a cair 20,36 pontos percentuais e Sincheon-dong a descer 19,63 pontos percentuais.
As medidas de política do governo 6·27 e 10·15 impuseram tetos de hipoteca diferenciados de 600 milhões, 400 milhões e 200 milhões de won com base nos preços dos imóveis na área metropolitana de Seul. Com esta estrutura, os compradores que adquiram uma habitação de 2 mil milhões de won têm de disponibilizar, no mínimo, 1,6 mil milhões de won em fundos pessoais. Go Jun-seok, professor da Sangnam Business School da Universidade Yonsei, afirmou que “a situação atual favorece a propriedade de casa apenas para quem consegue receber doações ou mobilizar dinheiro”, acrescentando que “as taxas de juro das hipotecas a aproximarem-se dos 8% estão a tornar o mercado difícil para os compradores reais que não são proprietários”.
Setenta Zonas de Requalificação Urbana de Seul Entram em Atraso Após Aprovação
O estado dos projetos de requalificação urbana de Seul mostra que 70 das 472 zonas receberam aprovação do plano de gestão e alienação, mas não chegaram ao início da construção, enquanto apenas 60 zonas (12,7%) concluíram o arranque da construção. Por tipo de projeto, 23 zonas de requalificação urbana orientadas para habitação e 21 zonas orientadas para áreas urbanas permanecem paradas, indicando percentagens mais elevadas de atrasos nas áreas de requalificação.
Os inícios acumulados de construção de apartamentos em Seul de janeiro a maio totalizaram 6.615 unidades, uma queda de 25,3% face ao mesmo período do ano passado. Conflitos sobre a recalibração dos custos de construção devido ao aumento dos custos de matérias-primas e de mão de obra, combinados com rácios obrigatórios de habitação para arrendamento e cobranças de excedente de lucro na reconstrução, enfraqueceram a viabilidade dos projetos. Embora o governo tenha anunciado planos para acelerar a oferta através dos anúncios de locais candidatos ao desenvolvimento de complexos urbanos este mês, as avaliações indicam uma lacuna persistente entre a política e as condições no terreno.
IBK Industrial Bank Suspende Concessão de Hipotecas a Taxa Variável
O IBK Industrial Bank suspendeu a concessão de novos empréstimos hipotecários a taxa variável através das agências a partir do dia anterior, alargando a suspensão de crédito aos bancos detidos pelo Estado. A 15, o aumento dos empréstimos às famílias nos cinco grandes bancos atingiu 4,68 mil milhões de won, já acima da meta anual de 4,33 mil milhões de won. O KB Kookmin Bank restringiu de forma uniforme os limites das hipotecas a 300 milhões de won, enquanto o Woori Bank reduziu os limites mensais de crédito nas agências de 3 mil milhões de won para 1 mil milhões de won, apertando os limiares entre os bancos comerciais.
A Comissão de Serviços Financeiros planeia decidir se vai aliviar as restrições de crédito com base em pareceres recolhidos num fórum de discussão imobiliária a 23, mas as avaliações de mercado sugerem espaço limitado para manobra. Várias regulações, incluindo a construção obrigatória de 10% de instalações não residenciais nas zonas comerciais, limitações do capital de financiamento do projeto, restrições a empréstimos para custos de realocação, rácios obrigatórios de habitação para arrendamento, cobranças de excedente de lucro na reconstrução e limites de transferência de filiação sindical, continuam a constranger os locais de requalificação. Seul respondeu atribuindo 18 mil milhões de won em empréstimos para projetos de requalificação e 50 mil milhões de won do Fundo de Habitação, embora os especialistas considerem as medidas insuficientes.
FAQ
O que causou a queda do rácio de hipotecas da habitação de Seul em 7,29 pontos percentuais num ano?
A descida de 52,97% em junho do ano passado para 45,67% em junho deste ano resultou de políticas governamentais de limites máximos de empréstimos (medidas 6·27 e 10·15) que restringiram os limites de hipoteca a 600 milhões, 400 milhões ou 200 milhões de won consoante o preço do imóvel, obrigando os compradores a disponibilizarem quantias maiores de dinheiro pessoal e a deslocar o mercado para compradores com capacidade para pagar a pronto.
Quantas zonas de requalificação urbana de Seul ficaram paradas depois de receberem aprovação?
Setenta das 472 zonas de requalificação urbana de Seul obtiveram aprovação do plano de gestão e alienação, mas não iniciaram a construção, com apenas 60 zonas (12,7%) a concluírem os arranques de construção. Os inícios de construção de apartamentos de janeiro a maio caíram 25,3% em termos homólogos, para 6.615 unidades, devido a dificuldades de financiamento e encargos regulatórios.
Porque é que o IBK Industrial Bank deixou de oferecer novas hipotecas a taxa variável?
O IBK Industrial Bank suspendeu a concessão de novos empréstimos hipotecários a taxa variável depois de os aumentos dos empréstimos às famílias nos cinco grandes bancos terem atingido 4,68 mil milhões de won até ao dia 15, acima da meta anual de 4,33 mil milhões de won, no âmbito de uma suspensão mais ampla de crédito que inclui o KB Kookmin Bank a limitar as hipotecas a 300 milhões de won e o Woori Bank a reduzir os limites mensais nas agências de 3 mil milhões para 1 mil milhões de won.
