南韓的綜合不動產稅制在22年歷史中，因政府更迭與市場狀況而經歷極端的緊縮與寬鬆循環。根據業界消息來源，2005年1月盧武鉉政府實施的稅制，在後續各屆政府至2026年間歷經多次政策反覆，稅負在市場過熱時期加強，在經濟衰退或政治過渡期間放寬。這種政策缺乏一致性已損害公眾信任，引發稅務抗爭與法律糾紛，因為政府一再採取被動因應措施，而非建立不動產稅制的長期穩定。
綜合不動產稅歷經22年政府主導的政策轉變
綜合不動產稅於2005年1月盧武鉉政府時期導入，基於不動產所有權的公共概念。該稅最初以個人合計方式對高價值財產持有者課徵，以提升稅負公平性並穩定不動產價格。
同年12月，制度改為家庭合計，但透過導入稅基適用率維持稅收中性。家庭合計係將家庭成員持有的財產價值合併計算，相較於個人合計，會導致較高的稅基與累進稅負。
2008年，李明博政府在憲法法院裁定家庭合計違憲後，結合減稅政策方向，實施全面稅務減免措施。制度恢復為個人合計，導入長期持有者及高齡納稅人扣除額，並以公平市值比率取代，大幅降低整體稅負。轉為個人合計被記錄為該稅導入以來最大的稅負減輕措施。
2020年文在寅政府時期，因COVID-19後流動性過剩導致房價飆升，針對多屋持有人及法人推出高強度管制，包括加強多屋持有人稅率及將稅負上限提高至300%。
然而，2022年尹錫悅政府上任後，透過將公平市值比率從95%降至60%並提高扣除金額，大幅減輕稅負。
被視為與綜合不動產稅並列核心管制工具的多屋持有人資本利得稅制，也隨政府更迭在嚴格與寬鬆之間擺盪。朴槿惠政府廢除的多屋持有人資本利得稅附加稅，在文在寅政府時期連同取得稅附加稅恢復，增加管制強度。後續尹錫悅政府再次暫停多屋持有人資本利得稅附加稅，使整體多屋稅制再度進入寬鬆階段。
立法缺陷與市場學習效應源於政策反覆
專家診斷，綜合不動產稅已成為政治爭論的工具，同時被置於不動產政策的前線。首爾市立大學教授朴準表示，沒有任何稅像綜合不動產稅一樣同時承受期待與攻擊，並指出這個對上層資產階級課徵有限稅負的稅制，被放在不動產前線中央，並遭受諸如「稅務炸彈」等煽動性批評的集中攻擊。
不精確的立法手法也助長問題。Bae, Kim & Lee LLC律師金敬默說明，1980年代末期導入土地公共概念制度時，在沒有充分立法審議或政策效果審查的情況下，即以打擊投機的正當性推動制度化。他補充說，倉促制度化在實際政策執行中反覆為高額納稅人的稅務抗爭與反彈提供理由，導致憲法法院做出違憲裁定。
各屆政府間快速稅制變革的反覆過程，在市場中鞏固了一種「撐過去稅負就會減輕」的不動產學習效應。韓國花旗銀行首席經濟學家金鎮旭在一份報告中指出，財產稅率隨情況反覆變動是政府不動產政策弱化的因素。這反映出當市場對長期維持稅負加強的信心低落時，抑制需求的效果也可能有限。
即使在李在明政府宣布實施多屋持有人資本利得稅附加稅以及包含綜合不動產稅的七月稅改後，市場仍觀察到押注「撐過去稅制就會放寬」的動向，源於市場經歷文在寅與尹錫悅政府的經驗。
Bae, Kim & Lee LLC律師柳哲亨表示，即使政府加強多屋持有人稅制以誘導出售房產，多屋持有人基於過去政府政策，預期當政府或不動產市場改變時，稅制又會放寬。
專家建議長期穩定而非短期市場調控
專家建議，在不動產稅制屢次隨著每次政府更迭而改革之際，不應將其視為經濟調控的萬能解法。他們強調應停止反覆調整公告價格與稅率的短期補丁式改革，並建立中長期穩定制度。
短期市場調控與因應政治需求的頻繁改革只會累積市場阻力，因此確保不隨政府更迭動搖的稅制可預測性與一致性，以減少稅務抗爭並恢復政策信任，已是當務之急。
常見問題
南韓綜合不動產稅自2005年以來經歷哪些重大變革？
該稅於2005年12月從個人合計改為家庭合計，2008年因憲法法院違憲裁定恢復個人合計，2020年加強多屋持有人稅率並設定300%稅負上限，2022年再因公平市值比率從95%降至60%而放寬。
為何專家認為南韓不動產稅制缺乏一致性？
專家指出，該稅制反覆在市場過熱時緊縮、在經濟衰退或政府更迭時放寬，形成市場學習效應：財產持有者預期撐過去稅負就會減輕，從而削弱政策效果與公眾信任。
