拥有 350 套或更多独栋出租屋的机构投资者自 2 月 1 日以来已将其房源挂牌量翻了一番，原因是新近在美国通过的住房立法禁止他们购买更多独栋出租屋。根据 Parcl Labs 的房地产数据，截至本月，已有 9,447 套房屋、合计标价 31 亿美元的房源在售，较 2 月 1 日的 4,166 套房产有所上升。该立法所针对的是大约控制 589,000 套房屋的投资者，即美国 1,400 万套独栋出租屋中的 3.9%。该禁令不要求出售目前已持有的房产，但禁止未来购买，除非符合特定例外，包括允许开展的“租赁型自建（build-to-rent）”项目。两党议员均支持该举措，理由是担忧机构投资者的“全现金”购房推高了房价，并使个体自住业主型买家处于不利地位。
投资者卖出活动加速
在 Parcl Labs 跟踪的期间内，机构投资者挂牌出售的自有房屋数量增长了 127%。“挂牌出售的变动速率值得关注，”Parcl Labs 联合创始人 Jason Lewris 表示。“由于销售周期可能需要数月，这些数字短期内不会转化为实际处置，但它是洞察机构行为的最快线索。”该立法将机构投资者界定为持有 350 套或更多房屋的群体，这一门槛低于行业传统基准的 1,000 套。该类别中的投资者占今年至今净卖出的约 40%。
最大房东带头掀起处置潮
七大独栋出租运营商 --- Progress Residential、Invitation Homes、AMH、Tricon、FirstKey、Amherst 和 VineBrook --- 自 1 月 1 日以来卖出的房屋比买入多 3,180 套。这些公司合计拥有约 40 万套房屋。VineBrook 目前约有其投资组合的 10% 在市场上挂牌，约 1,900 套房屋的合计标价为 2.85 亿美元。Invitation Homes 和 AMH 这两家上市的独栋出租 REITs 分别有 549 套和 536 套房源在售。行业内规模最大的房东 Progress Residential 有 143 套房产在售。
租赁型自建作为战略性替代方案浮现
行业高管正在将资本重新导向新立法允许的投资类别。“我们可以购买 rent-to-renovate 之外的租赁型自建，因为它是新住房的主要组成部分。我们还能在各种其他例外下购买，包括 rent-to-renovate，在这种模式下我们改善住房存量，或者购买 homeownership boost，即我们给人们提供机会在他们想要的时候从租房者转变为房主，”在 CNBC 的 “Squawk on the Street” 采访中，Pretium 联席总裁 Stephen Scherr 表示。Pretium 是 Progress Residential 的母公司。AMH 自 2017 年开始开发租赁型自建项目，并已在 180 个社区中建造并用于出租的房屋超过 14,000 套。今年年初，Invitation Homes 购买了总部位于亚特兰大的房屋建造商 ResiBuilt。“在取消强制处置指令后，融资案例发生了实质性变化。贷款方又可以为（租赁型自建）进行测算定价（underwrite），我们正在看到这一情况开始发生，”John Burns Research and Consulting 的租赁研究副总裁 Chris Nebenzahl 在一份报告中写道。
折价信号市场调整
机构卖家对挂牌房产的降价幅度、降幅和降价比例均高于更广泛市场。根据 Parcl Labs 数据，通常在全国范围内，38.7% 的在售房源带有降价；而在持有 350 套或更多房屋的独栋出租屋机构投资者群体中，这一比例为 54%。自 5 月上旬以来，按标价计算的降幅已从约 3.1% 加深至 4%。“从我们所能判断的情况来看，考虑到美国房价处于的水平，这其中有些可归因于战略转变 --- 通过剔除表现不佳的资产，从美国房价的高位中获取高额资金，并将资本导向增长区域，比如租赁型自建，”Lewris 在一则“一句话”中表示。
常见问题
新通过的美国住房立法禁止机构投资者做了什么？
新近通过的立法禁止将机构投资者定义为持有 350 套或更多房屋的群体购买更多独栋出租房产。该禁令不要求投资者出售其当前已持有的房屋，但会阻止未来收购，除非符合特定例外，包括租赁型自建开发项目、rent-to-renovate 项目以及购房转型计划。
受该禁令影响的机构投资者目前大约拥有多少套房屋？
持有 350 套或更多房屋的投资者合计控制约 589,000 套独栋出租房产，占美国 1,400 万套独栋出租屋中的 3.9%。该类别中最大的七家房东合计拥有约 40 万套房屋，并且自 1 月 1 日以来卖出的房产比买入多 3,180 套。
