كوريا تقترح إجراءً احترازيًا ماكروًا على القروض العقارية عالية القيمة

اقترح كيم يونغ-دو، الباحث الأول لدى معهد كوريا للتمويل، فرض رسم إدارة احترازي للسيولة على قروض الإسكان عالية القيمة، وذلك في منتدى تابع لهيئة الخدمات المالية عُقد في 15 يناير. وسيُلقي الرسم تكاليف إضافية على المقترضين الذين يحصلون على قروض رهن عقاري كبيرة لشراء منازل باهظة. وتهدف الخطة إلى إدارة كلٍّ من ديون الأسر وزيادات أسعار المساكن في الوقت نفسه عبر رفع كلفة القروض بدلًا من الحدّ المباشر من مبالغ الاقتراض، بما يتباين مع لوائح القرض إلى القيمة (LTV) ونسبة خدمة الدين (DSR) القائمة التي تُقيِّد أحجام القروض.

اقترح كيم يونغ-دو هيكلًا يميّز نسب الرسم لقروض الإسكان

عرض كيم يونغ-دو هيكل الرسم في المنتدى، مع نسب تتمايز وفقًا لسعر العقار. لن تتحمل العقارات التي تقل قيمتها عن 500 مليون وون أي رسم. أما المنازل التي تتراوح أسعارها بين 500 مليون و1.5 مليار وون فستواجه معدل رسم قدره 1%، بينما ستخضع العقارات التي تتجاوز 1.5 مليار وون لمعدل 2%.

قدّم الباحث أمثلة عددية محددة لشرح طريقة تطبيق الرسم. فإذا أخذ مقترض قرضًا رهنًا عقاريًا بقيمة 500 مليون وون لشراء منزل قيمته 1 مليار وون، فسيبلغ الرسم السنوي 5 ملايين وون (1%). وبالنسبة لقرض بقيمة 600 مليون وون على عقار قيمته 1.5 مليار وون، سيصل الرسم السنوي إلى 12 مليون وون (2%). وسيتم تحصيل هذه الرسوم بالإضافة إلى أسعار الفائدة المعتادة على الرهن العقاري.

تستهدف السياسة الاستثمارات في الإسكان عالي القيمة عبر زيادة التكاليف

يعمل آلية الرسم عبر رفع تكاليف التمويل لدى المقترضين لتقليل العوائد المتوقعة من الاستثمارات في الإسكان عالي القيمة. وعلى عكس لوائح القرض إلى القيمة (LTV) ونسبة خدمة الدين (DSR) وحجم إجمالي القروض لدى الأسر التي تحدّ بشكل مباشر من المبالغ القابلة للاقتراض، فإن رسم إدارة احترازي للسيولة لا يُخفض حدود القروض، بل يكبح الطلب عبر كبح الطلب بزيادة كلفة الرهون العقارية.

منتدى هيئة الخدمات المالية يحدد اعتبارات التنفيذ

أبرزت مناقشات المنتدى عدة أسئلة غير محسومة تتعلق بآليات التنفيذ وتحتاج إلى مزيد من الفحص. وتشمل الاعتبارات الرئيسية تحديد ما إذا كان سيتم تطبيق الرسم على المقترضين أم على المؤسسات المالية، وتحديد كيفية تخصيص الإيرادات المُحصلة، ووضع تدابير لمنع أثر البالون بحيث ينتقل الطلب من قروض البنوك إلى قنوات التمويل غير المصرفي أو التمويل الخاص.

شدد كيم يونغ-دو على أن العتبات والنِّسَب المحددة التي عُرضت تمثل أمثلة توضيحية لشرح آثار السياسة، وليست معايير نهائية. ولا يزال رسم إدارة احترازي للسيولة فكرة سياسات مطروحة في المنتدى العام، وليس لائحة مؤكدة من السلطات المالية. ويتطلب إدخاله رسميًا مستقبلًا إنشاء إطار قانوني لتوفير صلاحية فرض الرسم، إلى جانب تحديدات تفصيلية للعقارات المستهدفة ونطاق القروض والنِّسَب ومعايير الإعفاء.

الأسئلة الشائعة

ما نسب الرسم التي اقترحها كيم يونغ-دو لقروض الإسكان عالية القيمة في 15 يناير؟
اقترح كيم يونغ-دو عدم فرض أي رسم على العقارات التي تقل قيمتها عن 500 مليون وون، ونسبة 1% للمنازل التي تتراوح بين 500 مليون و1.5 مليار وون، ونسبة 2% للعقارات التي تتجاوز 1.5 مليار وون. وتُطبَّق هذه النِّسَب على مبلغ قرض الرهن العقاري كرسم سنوي منفصل عن رسوم الفائدة.

كيف يختلف رسم إدارة احترازي للسيولة عن لوائح LTV وDSR القائمة؟
تقيد لوائح LTV وDSR الحالية بشكل مباشر المبلغ الذي يمكن أن يحصل عليه المقترضون عبر قروض الرهن العقاري. ولا يقيّد رسم إدارة احترازي للسيولة المقترح مبالغ القروض، بل يرفع تكاليف الاقتراض عبر فرض رسوم إضافية، بهدف كبح الطلب على الإسكان عالي القيمة عبر زيادة المصروفات التمويلية بدلًا من فرض قيود على الكمية.