KB Kookmin Bank limitó los préstamos hipotecarios a 300 millones de wones y Shinhan Bank suspendió las nuevas inscripciones en sus productos MCG y MCI desde el 10 de julio, reduciendo efectivamente los límites de préstamo en 50 millones de wones, tras un aumento en los préstamos a hogares en junio. En ese mes, los préstamos a hogares en bancos aumentaron en 7,6 billones de wones, representando la mitad del total de 15,7 billones de wones en la primera mitad del año, con los préstamos hipotecarios creciendo en 4,3 billones de wones hasta el nivel más alto desde junio del año pasado. Lee Chang-moo, profesor de la Universidad de Hanyang, afirmó que la escalera de la vivienda se está cortando, ya que la función de los préstamos hipotecarios es facilitar oportunidades de compra de vivienda basadas en ingresos futuros estables de los jóvenes. Con precios promedio de apartamentos en Seúl en 13 mil millones de wones y límites hipotecarios en 300 millones de wones, los compradores ahora necesitan aproximadamente 10 mil millones de wones en capital propio para adquirir una propiedad en Seúl. Las autoridades financieras anunciaron planes para liberar medidas regulatorias adicionales dirigidas a propietarios únicos no residentes a finales de este mes.
Restricciones hipotecarias bancarias crean una barrera de 10 mil millones de wones en patrimonio
KB Kookmin Bank impuso un límite de 300 millones de wones en préstamos hipotecarios, mientras que Shinhan Bank detuvo las nuevas inscripciones en sus programas MCG (Garantía de Crédito Hipotecario) y MCI (Seguro de Crédito Hipotecario) desde el 10 de julio, reduciendo efectivamente los montos disponibles en 50 millones de wones. Las restricciones siguieron a un aumento en los préstamos a hogares en junio de 7,6 billones de wones en bancos, que representaron la mitad del incremento de 15,7 billones de wones registrado en la primera mitad del año. Solo en junio, los préstamos hipotecarios crecieron en 4,3 billones de wones, marcando el mayor aumento mensual desde junio del año anterior. Con el precio promedio de transacción de apartamentos en Seúl en 13 mil millones de wones, los posibles compradores ahora necesitan aproximadamente 10 mil millones de wones en fondos propios para completar una compra bajo las nuevas restricciones de préstamo. Lee Chang-moo señaló que las medidas socavan el propósito original del crédito hipotecario, que es permitir que las generaciones más jóvenes accedan a la propiedad mediante el crecimiento esperado de sus ingresos.
Los precios de la vivienda en Gyeonggi aumentan a pesar de las nuevas regulaciones
Durante la primera semana de julio (hasta el 6 de julio), los precios de los apartamentos en el área metropolitana de Seúl subieron un 0,22%, frente al 0,20% de la semana anterior, con Seúl aumentando un 0,30% y Gyeonggi un 0,23%. Hwaseong Dongtan mantuvo una ganancia del 1,29% incluso tras ser designada como zona regulada, mientras que Yongin Giheung aceleró su aumento del 0,39% al 0,56% y Guri del 0,30% al 0,64%. Áreas adyacentes no sujetas a nuevas restricciones también registraron mayores incrementos: Hwaseong Byeongjeom subió un 0,25%, Namyangju un 0,21% y Suwon Gwonseon un 0,26%. El crecimiento semanal de precios en Suwon Yeongtong se triplicó del 0,41% al 1,19% en una sola semana. Nam Hyuk-woo, del Instituto de Investigación Inmobiliaria de Woori Bank, atribuyó los movimientos de precios al optimismo respecto al ciclo económico de la industria de semiconductores, con la demanda desplazándose de las áreas del sur de Gyeonggi a regiones vecinas relativamente más asequibles. Los precios de jeonse (depósito de alquiler a largo plazo) también aumentaron en paralelo, incrementando la carga de costos de vivienda para los residentes reales.
Se proyecta que el impuesto a la propiedad supere los 10 billones de wones bajo el ajuste por valor justo
La Oficina del Presupuesto de la Asamblea Nacional proyectó que elevar la proporción del valor de mercado justo para el impuesto integral a la propiedad inmobiliaria del 60% actual al 80% aumentaría los impuestos sobre la tenencia de propiedades residenciales a 10,0658 billones de wones en 2026, un aumento del 15,7% respecto a los niveles actuales. Si la proporción alcanza el 95%, los impuestos totales sobre la tenencia subirían a 10,7726 billones de wones, un incremento del 23,8%. Los impuestos residenciales en Seúl pasarían de 4,5191 billones de wones a 5,4721 billones de wones bajo el escenario del 80%, un aumento del 21,1%. El impuesto integral a la propiedad por persona aumentaría de 3,24 millones de wones a 6,24 millones de wones en la proporción del 80% y a 7,8 millones de wones en el 95%. El análisis indicó que las propiedades de alto valor y los propietarios con múltiples viviendas enfrentarían los mayores incrementos en la carga fiscal. Entre las principales ciudades, Seúl registró el mayor porcentaje proyectado de aumento en la responsabilidad del impuesto a la propiedad.
El gobierno extiende la exención fiscal para viviendas no vendidas en regiones no capitalinas
El gobierno planea extender la exención fiscal para viviendas no vendidas tras su finalización en regiones no capitalinas por un año más, hasta finales de 2027, incluyendo la medida en un proyecto de ley de revisión fiscal que se publicará a finales de este mes. La exención permite a los hogares con una sola vivienda mantener beneficios fiscales, incluyendo la exención del impuesto sobre ganancias de capital de 1,2 mil millones de wones, hasta un 80% de deducción por tenencia a largo plazo y una deducción básica de 1,2 mil millones de wones en el impuesto integral a la propiedad, al comprar unidades adicionales no vendidas tras la finalización fuera de la región capital con una superficie de 85 metros cuadrados o menos y un valor de adquisición de 700 millones de wones o menos. Hasta mayo, las unidades en regiones no capitalinas representaban el 83,6% (24.522 unidades) del total nacional de 29.350 viviendas no vendidas tras la finalización. Un funcionario gubernamental explicó que el inventario acumulado sin vender en las zonas regionales podría conducir a desaceleraciones en el sector de la construcción y a una debilitación del sentimiento del consumidor. Hong Ki-yong, profesor emérito de la Universidad de Incheon, evaluó que incluso con la extensión, los posibles compradores podrían dudar debido a la incertidumbre sobre futuros cambios en la política fiscal, limitando la efectividad de la medida para estimular la demanda de viviendas regionales.
Los rendimientos de los bonos globales suben ante tensiones geopolíticas
El 8 de julio (hora local), el rendimiento del bono del Tesoro a 10 años de EE. UU. subió 2,9 puntos básicos hasta el 4,581%, alcanzando su nivel más alto desde mayo, debido a la escalada de tensiones militares entre Estados Unidos e Irán. Los precios del Brent y WTI aumentaron entre un 4% y un 5%, intensificando las preocupaciones inflacionarias. Las actas de la reunión del FOMC de junio revelaron que una minoría de miembros del comité discutió la necesidad de considerar un aumento en la tasa de interés de referencia ante los desarrollos en el conflicto del Medio Oriente. Las actas indicaron que casi todos los miembros consideraron que sería necesario un endurecimiento si se materializaban escenarios de aumento. El rendimiento del bono del gobierno a 10 años de Japón también subió hasta el 2,90%, su nivel más alto desde septiembre de 1996, aproximadamente 30 años. Los aumentos simultáneos en los rendimientos de los principales mercados de bonos reflejaron el incremento de las tensiones en los mercados de renta fija globales.
Preguntas frecuentes
¿Qué hicieron KB Kookmin Bank y Shinhan Bank en julio respecto a los préstamos hipotecarios?
KB Kookmin Bank limitó los préstamos hipotecarios a 300 millones de wones, y Shinhan Bank suspendió las nuevas inscripciones en sus productos MCG y MCI desde el 10 de julio.
¿Por qué los bancos surcoreanos impusieron límites más estrictos en los préstamos hipotecarios?
Las restricciones siguieron a un aumento en junio en los préstamos a hogares, con un incremento de 7,6 billones de wones en bancos, la mitad del total del primer semestre, y los préstamos hipotecarios subieron 4,3 billones de wones, alcanzando el nivel mensual más alto desde junio del año anterior.
¿Cuánto aumentarían los impuestos a la propiedad si la proporción del valor justo sube al 80%?
La Oficina del Presupuesto de la Asamblea Nacional proyectó que elevar la proporción al 80% aumentaría los impuestos sobre la tenencia de propiedades residenciales en 2026 a 10,0658 billones de wones, un incremento del 15,7%, y el impuesto integral a la propiedad por persona pasaría de 3,24 millones de wones a 6,24 millones de wones.
